Konut ve çatılı işyeri kiralarında artış talepleri çoğu zaman esasa ilişkin bir tartışma yüzünden değil, bildirimin zamanında ve usulüne uygun yapılmaması yüzünden sonuçsuz kalır. Bu rehber, TBK ve TMK ekseninde kira artışı sürecini adım adım bir kontrol listesine dönüştürerek usule aykırı işlem kaynaklı hak kayıplarını azaltmayı hedefler.
Önce Artışın Hukuki Zeminini Ayırın
Kira artışı birbirinden farklı üç zeminden doğabilir: sözleşmede kararlaştırılan artış kaydına dayanan talep, kanuni üst sınır çerçevesinde yapılan yıllık uyarlama ve beş yılı aşan kira ilişkilerinde mahkemeden istenen kira tespiti. Bu üç yol aynı belgelerle yürütülemez. Sözleşmeye dayanan artışta sözleşme metni ile ödeme geçmişi belirleyiciyken, kira tespitinde emsal kira araştırması, taşınmazın fiziki durumu ve bölge verileri öne çıkar. Dosyanın başında hangi zeminde ilerlendiği yazılı olarak sabitlenmezse, sonradan yapılan yol değişikliği takvimi bozar.
Bildirim Kontrol Listesi
- Bildirimin muhatabı yalnızca sözleşmedeki kiracı mı, birlikte kiracı sıfatı taşıyan başka kişiler var mı?
- Tebligat adresi sözleşmedeki adresle ve güncel fiili durumla örtüşüyor mu?
- Bildirim, tebliğ tarihi ispatlanabilir bir yolla mı gönderildi?
- Talep edilen yeni bedel rakam olarak açık ve hesabı gösterilebilir biçimde yazıldı mı?
- Tebliğ belgesi ve gönderi içeriği dosyada birlikte saklanıyor mu?
Hangi Tarih Hangi Sonucu Doğurur
Kira artışında takvimin çıpası kira yılının başlangıç tarihidir; ödeme günü ya da sözleşmenin imza tarihi değildir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında yıllık artış, bir önceki kira yılına ait tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşamaz. Sözleşmeye bu sınırın üzerinde bir oran yazılmış olması, aşan kısmın talep edilebileceği anlamına gelmez. Kira tespiti istenecekse, yeni dönem başlamadan yapılacak yazılı bildirimin zamanlaması davanın hangi dönemden itibaren hüküm doğuracağını doğrudan etkiler.
Usule Aykırı İşlemin Tipik Görünümleri
- İhtarnamenin eski adrese gönderilip tebliğ edilmemiş sayılması
- Artış talebinin muğlak ifadelerle, rakam verilmeden bildirilmesi
- Birden fazla kiracıdan yalnızca birine bildirim yapılması
- Kira tespiti talebinin, sözleşmeye dayanan artış talebiyle karıştırılması
- Fark bedelinin ihtirazi kayıt konulmadan tahsil edilerek zımnen kabul görüntüsü doğurulması
Dosyayı Kapatmadan Önceki Son Bakış
- Kira sözleşmesinin ve varsa eklerinin tam nüshası dosyada mı?
- Son üç kira yılına ait ödeme kayıtları dönem dönem ayrıştırıldı mı?
- Bildirim ve tebliğ tarihleri tek bir takvim tablosuna işlendi mi?
- Talep, kabul edilmemesi ihtimaline karşı alternatif bir hukuki temelle de desteklendi mi?
Buradaki açıklamalar genel nitelikte bilgilendirmedir; sözleşme metni, taşınmazın niteliği ve tarafların yazışma geçmişi sonucu değiştirebileceğinden, kira dosyanız için ayrıntılı bir hukuki değerlendirme yaptırmanız yerinde olur.