Tahliye taleplerinde başarı, çoğu zaman sebebin haklılığından çok o sebebe bağlanmış takvimin doğru işletilmesine bağlıdır. TBK, TMK ve 634 sayılı Kanun ekseninde bu rehber, tahliye sebeplerini kendi süreleriyle birlikte haritalandırır.
Her Tahliye Sebebinin Kendi Takvimi Vardır
Tahliye tek bir dava türü değildir; kanunun tanıdığı ayrı sebeplerin her biri farklı bildirim ve dava süresine bağlanmıştır. Bu nedenle dosyanın ilk adımı, elde bulunan olgunun hangi tahliye sebebine karşılık geldiğini tespit etmektir. Sebep yanlış seçildiğinde dava reddedilir ve yeni sebebe dayalı dava için çoğu zaman bir kira dönemi daha beklemek gerekir.
Sebep Bazlı Süre Haritası
- Kira bedelinin ödenmemesi: kiracıya süre verilerek yapılan ihtarın ardından, verilen süre sonuçsuz kalırsa tahliye istenebilir
- İki haklı ihtar: bir kira yılı içinde iki kez haklı ihtar yapılmışsa, kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde dava açılmalıdır
- Gereksinim nedeniyle tahliye: kiralayanın kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için; belirli süreli sözleşmede sürenin sonundan itibaren bir ay içinde dava açılır
- Yeniden inşa ve esaslı onarım: taşınmazın kullanımının imkânsız hâle gelmesi koşuluyla aynı takvim işler
- Yeni malikin gereksinimi: edinme tarihinden itibaren bir ay içinde yazılı bildirim, ardından belirli bir süre geçtikten sonra dava
- On yıllık uzama süresi: uzama dönemi sonlarında, belirli bir süre önce yapılacak yazılı bildirimle sözleşme sona erdirilebilir
- Tahliye taahhüdü: taahhüt edilen tarihten itibaren bir ay içinde dava veya icra takibi başlatılmalıdır
İhtarnamede Aranan Unsurlar
İhtarname, sebebin niteliğine göre farklı unsurlar içermelidir. Ödenmeyen kira için gönderilen ihtarda hangi aylara ait bedelin istendiği, tutarı ve verilen sürenin açıkça yazılması gerekir. Gereksinim iddiasında ise gereksinim duyan kişinin kim olduğu ve gereksinim niteliği belirtilmelidir. Muhatabın birden fazla kiracı olması hâlinde hepsine ayrı ayrı bildirim yapılmalıdır.
Usule Aykırı İşlemin Sık Görülen Biçimleri
- Tahliye taahhüdünün, kiralananın tesliminden önceki bir tarihte alınmış olması
- Dava yolu yerine icra takibi seçilirken sürelerin ayrı işlediğinin gözden kaçması
- Kiralananın devri hâlinde yeni malikin bildirim süresini geçirmesi
- Aile konutu şerhi veya alt kiracı bulunduğu hâlde bu kişilere husumet yöneltilmemesi
Buradaki açıklamalar genel bilgilendirme sunar. Sözleşmenin türü, süresi ve taşınmazın kullanım biçimi sonucu doğrudan etkilediğinden, tahliye sürecini başlatmadan önce takvimi bir hukukçuyla birlikte doğrulamanız yerinde olacaktır.