Tapu iptali ve tescil talepleri, taşınmazın aynına ilişkin olmaları nedeniyle katı usul kurallarına tabidir. Bu tür dosyalarda ihtarname çoğu zaman dava şartı değildir; ancak talebin dayanağı sözleşmeden dönme, temerrüt ya da kira ilişkisi ise ihtarın varlığı ve içeriği doğrudan sonuca etki eder. İhtarın gereksiz yere çekilmesi kadar, gerekli olduğu hâlde çekilmemesi de dosyayı zayıflatır.
İhtar Gerekli mi: Talebin Dayanağına Göre Ayrım
- Muris muvazaası, hukuki ehliyetsizlik veya vekâlet görevinin kötüye kullanılması iddiasında ihtar aranmaz
- Satış vaadi sözleşmesine dayalı tescil talebinde ifaya davet niteliğindeki bildirim tartışma konusu olabilir
- Türk Borçlar Kanunu kapsamındaki temerrüt sonuçlarına dayanılıyorsa süre içeren usulüne uygun ihtar gerekir
- Kat mülkiyetine tabi taşınmazlarda 634 sayılı Kanun kapsamındaki yükümlülük ihlalleri için bildirim zinciri ayrıca kurulur
Kesin Yetki ve Görev Denetimi
Taşınmazın aynına ilişkin davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi yetkilidir ve bu yetki kesindir. Tarafların anlaşmasıyla değiştirilemez, davanın her aşamasında gözetilir. Birden fazla taşınmaz varsa her biri için yetki ayrıca değerlendirilmelidir. Görev yönünden ise talebin niteliği belirleyicidir; kat mülkiyetinden doğan bazı uyuşmazlıklar farklı bir mahkemenin görev alanına girebilir. Yanlış mercie yapılan başvuru, dosyanın gönderilmesiyle sonuçlansa bile fiilen aylarca gecikmeye yol açar.
Dava Açılmadan Önce Yapılacak Kayıt Çalışması
- Tapu kütüğünün tarihsel örneği çıkarılır; devir zinciri kronolojik olarak dizilir.
- Devirlerin bedelleri, ödeme belgeleri ve banka kayıtları eşleştirilir.
- Taşınmazın devir tarihindeki gerçek değeri ile tapudaki gösterilen bedel karşılaştırılır.
- Devreden kişinin devir tarihindeki sağlık durumuna ilişkin kayıtlar, ehliyet tartışması varsa toplanır.
- Vekâletname kullanılmışsa vekâletin kapsamı ve düzenleme tarihi noterden temin edilir.
Tedbir ve Terditli Talep Kurgusu
Dava süresince taşınmazın üçüncü kişiye devredilmesi riskine karşı tapu kaydına tedbir şerhi verilmesi talep edilmelidir. Bu talep dilekçenin sonuç kısmında ayrıca ve gerekçelendirilmiş biçimde yer almalıdır. Ayrıca tescil talebinin kabul edilmemesi ihtimaline karşı, bedel iadesi veya tazminat gibi ikincil talepler terditli olarak kurulabilir. Terditli kurgu yapılmadan açılan dosyalarda, esas talep reddedildiğinde yeni bir dava ve yeni bir süre sorunu doğar.
İspat Planı
Muvazaa ve benzeri iddialarda ispat, tek bir belgeye değil bir bütünlüğe dayanır. Tanık beyanları, ödeme kayıtları, taşınmazın kullanım durumu ve aile içi ilişkiler bir arada değerlendirilir. Delillerin dilekçe ekinde listelenmesi, sonradan sunma tartışmasını önler.
Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır. Tapu kayıtlarının yapısı, devir tarihleri ve taraf ilişkileri her dosyada farklı sonuç doğurabileceğinden, adım atmadan önce taşınmaza özgü bir değerlendirme yaptırmak yerinde olur.