Apartman ve site yönetiminden doğan uyuşmazlıklarda taraflar aynı binada yaşamaya devam ettiği için, çözümün hızı en az sonucu kadar önemlidir. TBK, TMK ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ekseninde bu rehber, kat mülkiyetinden doğan taleplerin hangi mahkemede görüleceğini, arabuluculuk aşamasının bu taleplerdeki yerini ve usul sırasının bozulmasının doğurduğu sonuçları ele alır.
Talebin Kaynağını Ayırmak: Kat Mülkiyeti mi, Kira mı, Mülkiyet mi?
Aynı binada doğan üç ayrı uyuşmazlık türü sık sık birbirine karışır. Kat malikleri arasındaki ortak yer kullanımı, yönetim planına aykırılık, aidat ve ortak gider alacağı ile yönetici kararlarına itiraz, kat mülkiyeti mevzuatının alanındadır. Kiracı ile kiraya veren arasındaki tahliye ve kira bedeli uyuşmazlıkları ayrı bir rejime tabidir. Tapu iptali ve tescil gibi mülkiyeti doğrudan etkileyen talepler ise üçüncü bir gruptur. Dilekçede talebin hangi gruba girdiği net değilse, görev tartışması davanın ilk yılını tüketir.
Görev ve Yetkinin Belirlenmesi
Kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir ve dava, taşınmazın bulunduğu yerde açılır. Bu yetki kuralı taşınmazın konumuna bağlı olduğundan, malikin ya da yöneticinin ikametgâhına göre dava açılması sonuç doğurmaz. Yönetici veya kat maliki sıfatının dava açma ehliyeti bakımından belgelenmesi de aynı aşamada yapılmalıdır; yöneticinin dava açma yetkisinin kat malikleri kurulu kararına dayanması beklenir.
Arabuluculuk: Hangi Talepte Ön Şart?
Kat mülkiyetinden doğan ve konusu bir miktar paranın ödenmesi olan alacak ve tazminat talepleri bakımından arabuluculuk dava şartı olarak gündeme gelir. Aidat ve ortak gider alacağı bu kapsamda değerlendirilirken; el atmanın önlenmesi, projeye aykırı yapının kaldırılması ya da yönetim planının uygulanmasına ilişkin talepler için değerlendirme ayrıca yapılmalıdır. Talepler tek dilekçede birleştirildiğinde, bir kısmı için ön şart tamamlanmamış olabilir; bu durum kısmi usulden ret sonucunu doğurur.
Aidat Alacağında İki Yol Arasında Seçim
Ortak gider alacağı bakımından iki yol yan yana durur:
- Doğrudan icra takibi başlatmak; itiraz gelirse itirazın kaldırılması yoluna gitmek.
- Mahkemede alacak davası açmak.
Seçim yapılırken kat malikleri kurulu kararının usulüne uygunluğu, gider paylaşım anahtarının yönetim planına uygunluğu ve borcun tebliğ edilip edilmediği kontrol edilmelidir. Karar defterinde imzası bulunmayan ya da usulüne uygun çağrılmadan alınan kurul kararına dayanan takip, itiraz karşısında zayıf kalır.
Usule Aykırı İşlemin Görüldüğü Noktalar
- Kat malikleri kurulu toplantısına çağrının yazılı olarak ve süresinde yapılmaması.
- Toplantı ve karar yeter sayılarının, talebin niteliğine göre değişen oranlar gözetilmeden uygulanması.
- Karar defterinin usulüne uygun tutulmaması ve karar örneklerinin maliklere bildirilmemesi.
- Ortak yerde yapılan değişiklikte gerekli rızanın alınmaması.
- Dava dilekçesinde bağımsız bölüm numarası ve tapu bilgilerinin eksik gösterilmesi.
Yukarıdaki çerçeve genel bilgilendirme içindir. Yönetim planının içeriği, kararın alınma biçimi ve taşınmazın hukuki durumu sonucu değiştirebileceğinden, dava veya takip başlatmadan önce belgelerle birlikte hukuki görüş alınması önerilir.