Paydaşların anlaşamadığı bir taşınmazda ortaklığın giderilmesi talebi, artık doğrudan mahkeme kapısıyla başlamaz. Taşınmazın aynından doğan bu tür uyuşmazlıklar dava şartı arabuluculuk kapsamına alındığından, süreç önce arabulucu önünde kurulur; bu aşamanın atlanması davanın esasa girilmeden reddine yol açar.
Arabuluculuk Aşamasını Doğru Yürütmek
Arabuluculuk görüşmesi, ortaklığın giderilmesi dosyalarında yalnızca formalite değildir; anlaşma sağlanırsa taraflar hem yargılama süresinden hem satış giderlerinden kurtulur. Görüşmeye giderken taşınmazın tapu kaydı, imar durumu, varsa kira geliri ve paydaşların pay oranları hazır bulundurulmalıdır. Anlaşma sağlanamazsa düzenlenen son tutanak dava dilekçesinin ekine konulur; bu belgenin eksikliği en sık görülen usul hatasıdır.
Görev ve Kesin Yetki
Ortaklığın giderilmesi davaları sulh hukuk mahkemesinde görülür ve taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. Kesin yetki, taraflar arasında aksine anlaşma yapılmasına ya da yetki itirazının süresinde ileri sürülmemesine bağlı olarak değişmez. Birden fazla ilde taşınmaz varsa her taşınmaz için ayrı değerlendirme yapılması gerekir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamındaki bağımsız bölümlerde ise ana taşınmazın hukuki durumu ve yönetim planı hükümleri ayrıca incelenmelidir.
Taraf Teşkilinin Tamamlanması
Bu dava türünde tüm paydaşların yargılamada yer alması zorunludur. Eksik taraf teşkili, yargılamanın sonuna kadar giderilmediğinde verilen kararı uygulanamaz kılar. Kontrol listesi şu adımları içerir:
- Güncel tapu kaydından tüm paydaşların tespiti
- Ölmüş paydaşlar için mirasçılık belgesinin temini
- Adresi bilinmeyen paydaşlar için tebligat yönteminin baştan planlanması
- Taşınmaz üzerindeki ipotek, haciz ve şerhlerin listelenmesi
- Kısıtlı veya küçük paydaş varsa temsil durumunun netleştirilmesi
Aynen Taksim ile Satış Arasındaki Tercih
TMK, ortaklığın öncelikle aynen bölünerek giderilmesini esas alır; bu mümkün değilse satış yoluna gidilir. Aynen taksim talebinde bulunan tarafın, taşınmazın niteliği ve imar mevzuatı bakımından bölünmenin fiilen olanaklı olduğunu ortaya koyması beklenir. TBK kapsamındaki kira ilişkileri sürüyorsa, satışın kiracı bakımından doğuracağı sonuçlar da baştan değerlendirilmelidir.
Bu açıklamalar genel yönlendirme sağlar. Taşınmazın niteliği, paydaş sayısı ve üzerindeki kısıtlamalar süreci belirgin biçimde değiştirdiğinden, adım atmadan önce dosyaya özgü hukuki inceleme yapılması gerekir.