Taşınmaz uyuşmazlıklarında en maliyetli hatalar, esasa ilişkin değerlendirmeden değil yanlış merciye başvurmaktan doğar. Tapu kaydına yönelik bir iddia ile kullanımın sona erdirilmesine yönelik talep aynı taşınmazı konu alsa da farklı yargılama usullerine tabidir. Aşağıda bu iki hattın nerede ayrıştığı ele alınmaktadır.
Taşınmazın Bulunduğu Yer Kesin Yetkilidir
Taşınmazın aynına ilişkin davalarda yetki kesindir ve taşınmazın bulunduğu yer mahkemesine aittir (HMK m.12). Bu kural taraf iradesiyle değiştirilemez; yetki sözleşmesi yapılamaz, davalının itiraz etmemesi de yetkisizliği ortadan kaldırmaz. Mahkeme bu hususu kendiliğinden gözetir. Tapu iptali ve tescil talebi ile ecrimisil talebi bir arada ileri sürüldüğünde de bağlantı nedeniyle aynı yer mahkemesi öne çıkar.
Tahliye Talebinin Doğru Adresi
Tahliye, dayanağına göre farklı yollara ayrılır. Kira bedelinin ödenmemesi halinde alacaklı, icra dairesi aracılığıyla ihtarlı ödeme emri gönderir; ödeme yapılmazsa tahliye kararı icra mahkemesinden istenir. Yazılı tahliye taahhüdüne dayanılıyorsa yine icra dairesi ve icra mahkemesi hattı işler. Buna karşılık ihtiyaç, yeniden inşa veya kiracının sözleşmeye aykırı davranışı gibi sebeplere dayanan tahliye talepleri kira ilişkisinden doğan dava olarak sulh hukuk mahkemesinde görülür. Sebeple merciin eşleşmemesi, esasa girilmeden ret sonucunu doğurur.
İki Sürecin Birbirini Etkilemesi
Tapu iptali davası devam ederken taşınmazın üçüncü kişilere devredilmesi riskine karşı, dava açıldığının tapu kütüğüne şerh edilmesi talebi ayrıca ileri sürülmelidir. Aksi halde kazanılan bir dava, kayıt üzerindeki değişiklikler nedeniyle uygulanamaz hale gelebilir. Tahliye süreci yürürken mülkiyetin tartışmalı olması ise kira ilişkisinin kimle kurulduğu sorusunu gündeme getirir; bu noktada kira sözleşmesinin tarafı ile tapu maliki arasındaki fark açıkça ortaya konmalıdır.
Usule Aykırı İşlem Doğuran Beş Nokta
- İhtarname ve ödeme emrinin, kanunda öngörülen süre ve içerik unsurlarını taşımaması
- Tahliye taahhüdündeki tarihlerin sözleşme tarihiyle çelişmesi ve bunun açıklanmaması
- Birden fazla kiracı veya paydaş bulunmasına rağmen taraf teşkilinin eksik kurulması
- Tapu kaydı, imar durumu ve fiili kullanım arasındaki farkın dosyaya yansıtılmaması
- Keşif ve bilirkişi incelemesi talebinin, hangi teknik soruyu hedeflediğinin yazılmaması
Delil Sıralamasını Kayıt Üzerinden Kurmak
Taşınmaz dosyalarında delil, çoğu zaman resmi kayıtların doğru sırayla okunmasıdır: tapu kütüğü ve yevmiye kayıtları, kadastro tutanakları, vergi kayıtları, abonelik ve ikamet bilgileri. Bu belgeler kronolojik bir çizelgeye dizildiğinde, iddianın hangi tarihte kayıtla çeliştiği açıkça görülür ve tanık beyanları da bu iskelete oturtularak değerlendirilir.
Buradaki açıklamalar genel bilgilendirme amaçlıdır. Taşınmazın niteliği ve kayıt geçmişi merci ile usulü değiştirebileceğinden, başvuru öncesinde belgeler üzerinden hukuki destek alınması önerilir.