Kat mülkiyetine tabi bir yapıda ortaya çıkan uyuşmazlıklar, tek bir mahkemenin görev alanına sığmaz. Aynı bina için aidat alacağı, ortak alan müdahalesi, kiracının tahliyesi ve icra takibine itiraz farklı mercilerde çözülür. Bu rehber, sürecin en sık tıkandığı nokta olan görev ve yetki ayrımını somutlaştırır.
Kat Mülkiyeti Uyuşmazlıklarında Temel Görev Kuralı
634 sayılı Kanun'dan kaynaklanan uyuşmazlıklarda görevli mahkeme kural olarak sulh hukuk mahkemesidir; yetki ise taşınmazın bulunduğu yere bağlıdır. Yönetim planının yorumu, kat malikleri kurulu kararının iptali, ortak yerlere yapılan müdahalenin önlenmesi ve projeye aykırı kullanım bu kapsamda değerlendirilir. Malikin kendi bağımsız bölümünün mülkiyetine ilişkin, örneğin tapu iptali içeren talepler ise bu çerçevenin dışında kalır.
Aidat Alacağının Tahsili: Takip mi, Dava mı?
Yönetim, gecikmiş aidat için doğrudan ilamsız icra takibi başlatabileceği gibi alacak davası da açabilir. Takibe itiraz edilmesi hâlinde iki ayrı yol doğar: elde belge varsa icra mahkemesinde itirazın kaldırılması, yoksa görevli mahkemede itirazın iptali. Bu seçimde belirleyici olan, kat malikleri kurulu kararı ve işletme projesinin belge niteliğini taşıyıp taşımadığıdır. Yanlış yolun seçilmesi, alacak haklı olsa bile talebin reddine yol açar.
Usule Aykırılığın Alacağı Zayıflattığı Noktalar
- İşletme projesinin usulüne uygun tebliğ edilmemesi ve kesinleşmemesi
- Kat malikleri kurulunun toplantı ve karar yeter sayısının hatalı hesaplanması
- Gecikme tazminatının yönetim planına aykırı oranda talep edilmesi
- Borcun kiracıdan mı malikten mi isteneceğinin karıştırılması
- Ortak gider paylaşımında arsa payı ile eşit paylaşım ayrımının gözetilmemesi
Tahliye Yolunun Seçimi
- Kira bedelinin ödenmemesi hâlinde ilamsız icra yoluyla tahliye takibi başlatılabilir; ödeme emrine itiraz edilmezse süreç icra mahkemesinde sürdürülür.
- İhtiyaç, yeniden inşa veya tahliye taahhüdüne dayanan talepler için sulh hukuk mahkemesinde dava yolu izlenir.
- Tahliye taahhüdünün tarihi ve kira sözleşmesiyle ilişkisi, itiraz hâlinde ilk tartışılan husustur.
- Kiracının bağımsız bölümü kat mülkiyeti düzenine aykırı kullanması hâlinde, kat maliklerinin başvurabileceği ayrı bir yol bulunduğu göz önünde tutulur.
Belge Düzeni Kurmak
Yönetim kayıtlarının düzenli tutulmadığı binalarda, alacak gerçek olsa bile ispat sorunu yaşanır. Karar defteri, işletme projesi, tebligat mazbataları ve banka hareketleri tek bir dosyada birleştirildiğinde, hem takip hem dava aşamasında itirazların önü kesilir. Yönetici değişikliklerinde devir tutanağı düzenlenmesi de sürekliliği sağlar.
Bina düzeni, yönetim planı ve kira ilişkisinin kuruluş biçimi sonucu değiştirebileceğinden, bu açıklamalar genel bilgilendirme niteliğindedir. Takip veya dava yolunu seçmeden önce dosyanın bir hukukçuyla değerlendirilmesi zaman kaybını önler.