Kira bedelinin yenilenen dönemde ne kadar artacağı, taraflar arasındaki en sık gerilim kaynağıdır. TBK ve TMK çerçevesinde artışın hukuken sonuç doğurması için çoğu zaman bir bildirime ihtiyaç duyulur; ancak bu bildirimin ne zaman ve nasıl yapılacağı konusunda uygulamada ciddi bir kafa karışıklığı bulunur.
Artışın Hukuki Sınırı
Konut ve çatılı işyeri kiralarında yenilenen dönemde uygulanacak artış, taraflar anlaşmış olsa dahi bir üst sınıra tabidir. TBK, bu sınırı tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı olarak belirler. Sözleşmede daha yüksek bir oran yazılmış olması, üst sınırı aşan kısım bakımından sonuç doğurmaz.
Beş yılı aşan kira ilişkilerinde ise tablo değişir; bu durumda kira bedeli endeks sınırıyla bağlı olmaksızın hakkaniyet ölçütlerine göre yeniden belirlenebilir. Bu ayrım yapılmadan gönderilen bir ihtar, talep edilen artışın dayanağını zayıflatır.
İhtar Her Zaman Gerekli mi?
Sözleşmede geçerli bir artış kaydı varsa, yeni dönem bedeli kural olarak kendiliğinden uygulanır; kiraya verenin ayrıca ihtar çekmesi bir zorunluluk değildir. İhtarın işlevi, artışın kabul edilmediği ya da sözleşmede oran bulunmadığı hallerde ortaya çıkar. Bedelin tespiti için dava açılacaksa, davanın yeni dönemin başlangıcından itibaren hüküm doğurabilmesi bakımından bildirim zamanlaması önem kazanır.
Bu nedenle ihtarın, yeni dönemin başlangıcından makul bir süre önce ve tebliğ edilebilir biçimde gönderilmesi gerekir. Gönderim tarihi değil tebliğ tarihi esas alınır.
İhtarnamede Bulunması Gerekenler
- Taşınmazın açık adresi ve kira sözleşmesinin tarihi
- Mevcut kira bedeli ile talep edilen yeni bedelin ayrı ayrı gösterilmesi
- Artışın hangi döneme ilişkin olduğunun ve hangi hesaplama esasına dayandığının belirtilmesi
- Ödeme yapılacak banka hesabının değişmişse açıkça bildirilmesi
- Talebin kabul edilmemesi halinde başvurulacak hukuki yolun hatırlatılması
Kiracı Açısından Yanıt Stratejisi
Kendisine artış ihtarı ulaşan kiracının en riskli davranışı, sessiz kalıp eski bedeli ödemeye devam etmektir. Bu durumda eksik ödeme birikir ve temerrüt tartışması doğar. Daha korunaklı yaklaşım, tartışmasız kabul edilen tutarı ödemeye devam etmek, fazlaya ilişkin talebe ise yazılı olarak itiraz etmektir. Ödemelerin banka kanalıyla ve açıklama yazılarak yapılması, hangi döneme ait olduğunun ispatını kolaylaştırır.
Son Söz
Kira uyuşmazlıklarında belge düzeni, hukuki argümandan önce gelir. Sözleşmenin başlangıç tarihi, dönem yenilenmesi ve ödeme kayıtları bir tabloda toplandığında tartışmanın büyük bölümü kendiliğinden sadeleşir. Bu metin genel bilgilendirme amaçlıdır; sözleşmenizin içeriği ve kiralananın niteliği farklı sonuçlar doğurabileceğinden bir hukukçuya danışmanız önerilir.