Paydaşlar arasında anlaşma sağlanamayan bir taşınmazda iki farklı süreç çoğu kez iç içe geçer: ortaklığın giderilmesi davası ve kiracıya karşı yürütülen icra takibiyle tahliye. Bu iki yolun görevli mahkemesi, yetkisi ve tarafları birbirinden farklıdır; karıştırıldığında dosya usulden düşer ve taşınmaz üzerindeki belirsizlik uzar.
Ortaklığın Giderilmesinde Görev ve Yetki
Ortaklığın giderilmesi istemi sulh hukuk mahkemesinde görülür ve taşınmazın aynına ilişkin olduğu için taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. Bu yetki taraflarca değiştirilemez, mahkeme kendiliğinden gözetir. Davada bütün paydaşların yer alması zorunludur; paydaşlardan biri ölmüşse mirasçılarının tamamı davaya dahil edilmeden karar verilemez. Eksik taraf teşkili, uzun süren yargılamaların en yaygın geri dönüş sebebidir.
Aynen Taksim mi, Satış mı
Mahkeme önce taşınmazın aynen bölünüp bölünemeyeceğini araştırır; bölünme değer kaybına yol açacaksa satış yoluyla paylaşmaya karar verilir ve bedel paylar oranında dağıtılır. Bu aşamada imar durumu, ifraz olanağı ve fiili kullanım keşif ve bilirkişi incelemesiyle ortaya konur. 634 kapsamında kat mülkiyeti kurulmuş bir yapıda ortak yerler bakımından ortaklığın giderilmesi istenemez; talep ancak bağımsız bölüm üzerindeki paydaşlık için gündeme gelir. Bu ayrım, dava dilekçesinin konusunu doğrudan belirler.
Kiracı Varsa Tahliye Ayrı Bir Yoldan İlerler
Taşınmazda kiracı bulunuyorsa, ortaklığın giderilmesi davası tek başına tahliye sonucu doğurmaz. TBK kapsamındaki kira ilişkisinde ödenmeyen kira bedeli için tahliye talepli ilamsız takip başlatılabilir; ödeme emrine itiraz edilmez ve verilen süre içinde ödeme yapılmazsa itirazın kaldırılması ve tahliye istemi icra hukuk mahkemesine yöneltilir. Tahliye taahhüdüne dayanılıyorsa taahhüdün kira sözleşmesinden sonraki bir tarihte ve yazılı olarak verilmiş olması aranır; sözleşmeyle aynı gün imzalanan taahhütler ciddi tartışma yaratır.
İki Süreci Birlikte Yönetmek
- Tapu kaydı, pay oranları ve varsa şerhler dava öncesi güncel alınmalı
- Paydaşların adresleri tebligat yapılabilir şekilde tespit edilmeli
- Kira sözleşmesi, ödeme dekontları ve ihtarnameler ayrı bir klasörde tutulmalı
- Satış kararı ihtimaline karşı kiracının durumu ve kira gelirinin paylaşımı belirlenmeli
- Kullanımdan doğan ecrimisil talebinin ayrı bir dava konusu olduğu göz önünde tutulmalı
Bu açıklamalar genel işleyişe ilişkindir; taşınmazın niteliği, paydaş sayısı ve kira ilişkisinin kurgusu süreci değiştirir. Adım atmadan önce tapu ve sözleşme belgelerinizi bir avukatla birlikte değerlendirmeniz uygun olur.