Kira ilişkisinin sona erdirilmesinde iki ayrı mekanizma vardır ve bunlar sıkça birbirine karıştırılır: mahkemede açılan tahliye davası ile icra dairesi üzerinden yürütülen tahliye talepli takip. Yanlış yolun seçilmesi, kiraya vereni aylarca geriye götürür. TBK ve TMK hükümleri ile 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ekseninde bu ayrımı ele alalım.
İki Farklı Yol, İki Farklı Merci
Kira bedelinin ödenmemesi hâlinde kiraya veren, tahliye talepli ilamsız takip başlatabilir. Bu yolda ödeme emri icra dairesince gönderilir; borç ödenmez ve itiraz da edilmezse tahliye istemi icra mahkemesine yöneltilir. Buna karşılık sözleşmenin süresinin dolması, tahliye taahhüdü dışındaki fesih sebepleri, ihtiyaç ve yeniden inşa gibi hâllerde tahliye davası sulh hukuk mahkemesinde görülür. İcra mahkemesi dar yetkilidir; önüne getirilen belgeyle sınırlı inceleme yapar ve kira ilişkisinin varlığı ciddi biçimde çekişmeliyse tarafları genel mahkemeye yönlendirir.
Temerrüt İhtarında Süre Hesabı
Kira bedelinin ödenmemesi sebebiyle sözleşmenin feshi için, konut ve çatılı işyeri kiralarında borçluya en az otuz günlük süre veren yazılı bir ihtar gönderilmesi gerekir. İhtarda ödenmeyen dönemlerin ve tutarların açıkça gösterilmesi, sürenin sonunda tahliye isteneceğinin belirtilmesi şarttır. Eksik düzenlenen ihtar, sonraki tüm aşamaları geçersiz kılar. İhtarın tebliğ tarihi de dosyanın belkemiğidir; bu nedenle tebliğ evrakı en baştan saklanmalıdır.
Yetki: Nerede Takip, Nerede Dava
- Kira sözleşmesinden doğan uyuşmazlıklarda kural olarak davalının yerleşim yeri ile sözleşmenin ifa edileceği yer mahkemesi yetkilidir.
- Kiralanan taşınmazın bulunduğu yer, uygulamada ifa yeri olarak öne çıkar ve takiplerin çoğu bu yerdeki icra dairesinde başlatılır.
- Tacirler arasındaki kira ilişkilerinde yetki sözleşmesi geçerli olabilirken, tüketici konumundaki kiracı bakımından koruyucu hükümler dikkate alınır.
Kat Mülkiyeti Boyutu Gözden Kaçmasın
Bağımsız bölümde yürütülen faaliyetin yönetim planına aykırılığı iddia ediliyorsa, 634 sayılı Kanun kapsamındaki yol ayrı biçimde işler ve kiracıya karşı ileri sürülebilecek talepler farklı bir zeminde değerlendirilir. Bu tür dosyalarda kat malikleri kurulu kararının usulüne uygun alınmış olması, sonraki aşamaların geçerliliğini doğrudan etkiler.
Usule Aykırı İşlem Riski
Uygulamada en sık rastlanan hatalar; ihtar süresinin eksik verilmesi, tahliye talebinin icra mahkemesine yasal süre içinde iletilmemesi, kiracının itirazı üzerine yola devam edilmesi ve tahliye taahhüdündeki tarihlerin sözleşmeyle çelişmesidir. Her biri dosyanın baştan kurulmasını gerektirir.
Yukarıdaki bilgiler genel çerçeve sunar. Sözleşme tarihi, ihtarın içeriği ve ödeme kayıtları sonucu belirleyeceğinden, tahliye sürecine girmeden önce belgelerin bir hukukçuyla birlikte gözden geçirilmesi yararlı olur.