Kira bedelindeki artış tartışması çoğu zaman tek başına kalmaz; kiracının artırılmış bedeli ödememesi hâlinde konu hızla tahliye başlığına kayar. Bu noktada iki ayrı yol birbirine karışır: kira bedelinin tespiti davası ile icra takibi üzerinden tahliye. TBK, TMK ve 634 sayılı Kanun ekseninde bu rehber, merci ayrımını ve usule aykırı işlem riskini ele alır.
Artış Oranının Hukuki Sınırı
Yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak artış, kanunda öngörülen ölçüte bağlanmıştır; sözleşmeye konulan daha yüksek oranlı kayıtlar bu sınırı aşan kısım bakımından geçerli sayılmaz. Beş yılı aşan kira ilişkilerinde ise bedelin, emsal kira bedelleri ve taşınmazın durumu gözetilerek hakkaniyete uygun biçimde yeniden belirlenmesi istenebilir. Kiraya verenin tek taraflı bildirimle belirlediği artış, kiracı tarafından kabul edilmedikçe kendiliğinden sözleşmenin parçası hâline gelmez.
Kira Tespit Davasında Görev ve Yetki
Kira bedelinin tespiti talebinde görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir; yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer ya da davalının yerleşim yeri mahkemesidir. Tespit talebinin yeni dönem başlangıcından belirli bir süre önce bildirilmiş olması, hükmün hangi dönemden itibaren etki doğuracağını belirler. Bu bildirim yapılmamışsa, tespit edilen bedelin uygulanacağı dönem sonraya kayabilir. Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava öncesi arabuluculuk şartının kapsamı da başvuru öncesinde kontrol edilmelidir.
İcra Yoluyla Tahliyenin İşleyişi
Kira alacağının ödenmemesi hâlinde kiraya veren, ilamsız icra yoluyla hem alacağın tahsilini hem de tahliyeyi isteyebilir. Ödeme emrinde borcun ödenmesi için kanunda öngörülen süre verilir; bu süre içinde ödeme yapılmaz ve itiraz da edilmezse, tahliye talebi icra mahkemesinde incelenir. Kiracının itirazı, kira sözleşmesinin varlığına mı yoksa borç miktarına mı yönelik olduğuna göre farklı sonuç doğurur; sözleşmenin varlığına itiraz edilmemişse icra mahkemesi tahliye yönünden inceleme yapabilir.
Kiracı Tarafında Kontrol Listesi
- Ödeme emrindeki alacak kaleminin sözleşmedeki bedelle karşılaştırılması
- Fazla talep edilen artış farkına açıkça itiraz edilmesi
- Banka dekontlarının hangi aya ilişkin olduğunun açıklama alanında belirtilmiş olması
- Kiraya verenin hesabına yapılan ödemelerin dosyaya eksiksiz sunulması
- Tebligat adresinin taşınmaz adresi olup olmadığının kontrolü
İki Yolun Birbirini Etkilemesi
Kira bedelinin tespiti davası sürerken, kiracının tartışmasız kısmı ödemeye devam etmesi konumunu güçlendirir. Ödemenin tümüyle durdurulması, tespit davasında haklı çıkılsa dahi tahliye riskini doğurur. Kiraya veren açısından ise, henüz tespit edilmemiş bir artış farkını takibe koymak, itiraz üzerine takibin durmasına ve tahliye talebinin sonuçsuz kalmasına yol açabilir. Bu nedenle iki süreç aynı takvim üzerinde birlikte planlanmalıdır.
Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; sözleşmenin başlangıç tarihi, ödeme geçmişi ve bildirimlerin içeriği sonucu değiştirebilir. Ödeme emri tebliğ edildiğinde süreler kısa olduğundan, gecikmeden değerlendirme yapılması önerilir.