Taşınmaza ilişkin uyuşmazlıklarda dava dilekçesinden önce cevaplanması gereken iki soru vardır: dava hangi yer mahkemesinde açılacaktır ve dava açılmadan önce arabulucuya gitmek zorunlu mudur. Birincisinin cevabı esnek değildir; ikincisinin cevabı ise talebin nasıl kurulduğuna göre değişir. Her iki soruda yapılan hata da esasa girilmeden usulden ret sonucunu doğurur.
Kesin Yetki: Taşınmazın Bulunduğu Yer
Taşınmazın aynından doğan davalarda, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. Kesin yetki taraflarca değiştirilemez, sözleşmeyle aksi kararlaştırılamaz ve mahkeme tarafından kendiliğinden gözetilir. Tapu iptali ve tescil talebi mülkiyet hakkına dayandığından bu kural doğrudan uygulanır. Birden çok ilde taşınmaz varsa her taşınmaz için ayrı yetki değerlendirmesi yapılması gerekir. Görev yönünden ise dava asliye hukuk mahkemesinde görülür; kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıklar bakımından 634 sayılı Kanun kendi düzenlemesiyle ayrı bir çerçeve çizer.
Arabuluculuk Şartı Bu Davada İşler mi
Dava şartı olarak arabuluculuğun kapsamı zaman içinde genişletilmiş; taşınmazın devrine veya taşınmaz üzerinde sınırlı ayni hak kurulmasına ilişkin uyuşmazlıklar ile kira ilişkisinden, ortaklığın giderilmesinden ve kat mülkiyetinden doğan uyuşmazlıklar bu kapsama alınmıştır. Mülkiyet hakkına dayanan tapu iptali ve tescil talebinin bu kapsamda değerlendirilip değerlendirilmeyeceği uygulamada tartışılmaktadır. Bu belirsizlik karşısında pratik yaklaşım, talebin dayanağını netleştirmek ve tereddüt hâlinde arabuluculuk basamağını işletmektir; zira eksik basamak sonradan tamamlanamaz. Arabuluculukta yetkili büro da taşınmazın bulunduğu yer üzerinden belirlenir.
Dosyayı Korumak: Tedbir ve Şerh
Dava süresince taşınmazın üçüncü kişilere devredilmesi riski varsa, tapu kaydına dava şerhi düşülmesi veya ihtiyati tedbir talep edilmesi gündeme gelir. Talep, yaklaşık ispat ölçüsünde somut belgeyle desteklenmelidir; tapu kaydı, devir zinciri ve varsa banka kayıtları bu aşamada sunulur. Kararın uygulanması için tanınan kısa süre içinde harekete geçilmezse koruma kendiliğinden düşer.
Usulden Ret Sebepleri
- Taşınmazın bulunduğu yer dışındaki mahkemede dava açılması
- Zorunlu olduğu hâlde arabuluculuk son tutanağının dilekçeye eklenmemesi
- Talep sonucunda taşınmazın ada, parsel ve bağımsız bölüm bilgilerinin gösterilmemesi
- Terditli talep kurulmadan yalnızca tek bir hukuki sebebe dayanılması
- Harcın dava değeri üzerinden eksik yatırılması ve süresinde tamamlanmaması
Dilekçe Öncesi Dört Adım
- Güncel tapu kaydı ve tüm devir zinciri çıkarılır.
- Talebin dayanağı belirlenir: sözleşmeye dayalı devir mi, muvazaa iddiası mı, ehliyetsizlik mi.
- Bu dayanağa göre arabuluculuk basamağı değerlendirilir.
- Kesin yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu yer üzerinden doğrulanır.
Buradaki değerlendirmeler genel bilgilendirme amacı taşır. Taşınmazın niteliği ve talebin hukuki dayanağı, hem arabuluculuk zorunluluğunu hem de ispat yükünü değiştirebileceğinden, dava açılmadan önce dosyanın somut olarak incelenmesi önerilir.