Kira ilişkisinin sona erdirilmesinde en sık yapılan hata, tahliye sebebini seçmeden doğrudan dilekçe yazmaktır. Türk Borçlar Kanunu her tahliye sebebi için ayrı bir usul öngörür; birine ilişkin şartların diğerinde kullanılması sonuç doğurmaz. Buna bir de kira uyuşmazlıklarında getirilen arabuluculuk şartı eklendiğinde, süreç baştan planlanmadığında aylar kaybedilebilir.
Tahliye Sebebine Göre Değişen Yol Haritası
- Kira bedelinin ödenmemesi: usulüne uygun ihtar ve verilen sürenin sonuçlarının izlenmesi.
- Yazılı tahliye taahhüdü: taahhüdün kira sözleşmesinden sonraki bir tarihte ve serbest iradeyle verilmiş olması.
- İki haklı ihtar: ihtarların aynı kira yılı içinde ve farklı aylara ilişkin olması.
- Gereksinim nedeniyle tahliye: ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun ortaya konulması.
- Yeniden inşa ve imar: projenin taşınmazın kullanımını fiilen imkânsız kılacak nitelikte olması.
Arabuluculuk Şartının Kapsamı ve İstisnası
Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıkların önemli bölümü için dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması zorunlu hale getirilmiştir. Buna karşılık icra yoluyla yürütülen tahliye takipleri ve ihtiyati tedbir talepleri bakımından ayrı bir düzen bulunur. Dosyanızın hangi grupta olduğu belirlenmeden dava açılması, esasa girilmeden usulden ret ile sonuçlanabilir.
Görev ve Yetki
Kira ilişkisinden doğan tahliye ve alacak uyuşmazlıkları sulh hukuk mahkemesinin görev alanındadır. Yetki bakımından taşınmazın bulunduğu yer ile davalının yerleşim yeri birlikte değerlendirilir. İcra yoluyla tahliyede ise itirazlar icra mahkemesi önüne gelir; bu ayrım, aynı olay için hangi dosyanın hangi mercide yürüyeceğini belirler. Kat mülkiyetine tabi taşınmazlarda ortak yer kullanımından doğan uyuşmazlıklar için 634 sayılı Kanun ayrı bir çerçeve sunar.
Dosyayı Zayıflatan Usul Hataları
- İhtarnamenin muhatabının eksik ya da yanlış gösterilmesi.
- Kiracıların birden çok olduğu sözleşmelerde davanın tümüne yöneltilmemesi.
- Tahliye ile birikmiş kira alacağının aynı talep içinde ayrıştırılmadan istenmesi.
- Arabuluculuk son tutanağının dava dilekçesinin ekine konulmaması.
- Sözleşme yenilenmiş olmasına rağmen ilk metne dayanılması.
Sözleşmenin tarihi, kullanım amacı ve tarafların sıfatı sonucu belirgin biçimde etkiler. Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır; tahliye sürecine başlamadan önce dosyanızın hukuki değerlendirmesini yaptırmanız faydalı olacaktır.