Tahliye taleplerinde sonucu belirleyen şey çoğu zaman kiracının haksızlığı değil, kiraya verenin hangi sebebe dayandığı ve o sebebin kendi takvimine uyup uymadığıdır. Türk Borçlar Kanunu tahliye sebeplerini sınırlı sayıda düzenler; her sebebin başvuru yolu, süresi ve ispat biçimi ayrıdır. Sebep yanlış seçildiğinde dava, esasa girilmeden reddedilir ve kiracı yeni bir kira dönemi kazanır.
Sebep seçimi izlenecek yolu da belirler
- Yazılı tahliye taahhüdü: Taahhütte belirtilen tarihten itibaren bir ay içinde ya icra takibi başlatılmalı ya da dava açılmalıdır.
- İki haklı ihtar: Bir kira yılı içinde iki kez haklı ihtar çekilmişse, kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde dava açılabilir.
- Gereksinim (ihtiyaç) ve yeniden inşa: Belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde fesih dönemine bağlı olarak bir aylık dava süresi işler.
- Temerrüt nedeniyle tahliye: Kira bedelinin ödenmemesi hâlinde, verilen süre içinde ödeme yapılmazsa tahliye istenebilir.
- On yıllık uzama süresi: Kanunda öngörülen sürenin dolmasından sonra, bildirim koşuluna uyularak sözleşme sona erdirilebilir.
İcra takibi mi, tahliye davası mı?
Kira bedelinin ödenmemesi ve yazılı tahliye taahhüdü hâllerinde icra dairesi üzerinden tahliye istenebilir; bu yol, tahliye davasına göre daha kısa bir takvim izler. Ancak kiracı takibe itiraz ederse dosya icra mahkemesine taşınır ve tartışma orada sürer. Buna karşılık gereksinim, yeniden inşa ve iki haklı ihtar sebepleri yalnızca dava yoluyla ileri sürülebilir. Yolun baştan yanlış seçilmesi, sürelerin yeniden işlemesini gerektirdiğinden aylarca gecikme yaratır.
Görev ve yetki
Kira ilişkisinden kaynaklanan tahliye davaları, miktara bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesinde görülür. Yetki bakımından davalının yerleşim yeri ve sözleşmenin ifa yeri seçenekleri gündeme gelir; kira ilişkilerinde ifa yeri çoğunlukla taşınmazın bulunduğu yer olduğundan, taşınmazın bulunduğu adliyede dava açmak keşif ve tebligat açısından da pratiktir. İcra yoluyla tahliyede ise başvuru, takibin yapıldığı yerdeki icra dairesi ve buna bağlı icra mahkemesidir.
Arabuluculuk zorunluluğunu atlamamak
Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar, tahliye talepleri dâhil olmak üzere dava şartı arabuluculuk kapsamındadır. İcra takibi yoluyla yürüyen süreçler bakımından uygulama farklılık gösterdiğinden, dava açılmadan önce sürecin tamamlanmış olması ve son tutanağın dilekçeye eklenmesi gerekir. Bu adım atlandığında, bir aylık dava süresi arabuluculuk sürerken tükenebilir; bu nedenle arabulucuya başvuru, süre dolmasına çok az kala değil sebebin doğduğu anda yapılmalıdır.
Tespit davasıyla kesişen noktalar
Tahliye talebi çoğu zaman kira bedeline ilişkin bir tartışmanın yanında yürür. İki talebin aynı dilekçede birleştirilmesi mümkün olsa da, sebepleri ve süreleri farklı olduğundan ayrı dosyalarda ilerlemek uygulamada daha yönetilebilir bir yol olabilir. Kira bedelinin tespiti istenirken tahliye sebebinin de ileri sürülmesi, çelişkili beyan görünümü doğurabileceğinden dilekçe dilinin dikkatle kurulması gerekir.
Dosya hazırlığında kontrol listesi
- Sözleşmenin imzalı aslı ve varsa ek protokoller.
- İhtar veya taahhüde ilişkin tebligat mazbataları ve tarihleri.
- Kira ödemelerine ilişkin banka kayıtları, açıklama satırlarıyla birlikte.
- Gereksinim iddiasını destekleyen belgeler (tapu, nüfus kaydı, atama veya iş yeri değişikliği yazısı).
- Arabuluculuk son tutanağı.
Bu rehber genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Sözleşmenin türü, tahliye sebebinin doğduğu tarih ve tebligat geçmişi süreleri doğrudan etkilediğinden, ihtar gönderilmeden önce dosyanın hukuki açıdan değerlendirilmesi zaman kaybını önler.