Apartman ve site yönetimlerinde çıkan uyuşmazlıkların önemli bir kısmı, ortak alanın kullanımına, projeye aykırı bir değişikliğe veya bağımsız bölümün fiili durumuna ilişkindir. Bu tür ihtilaflarda çoğu zaman ilk ihtiyaç tazminat değil, mevcut durumun hukuken tespit edilmesidir. Ancak tespit talebinin hangi mahkemeye ve kime karşı yöneltileceği, davanın kaderini belirler.
Uyuşmazlığın Kaynağı Görevi Belirler
Kat mülkiyetine ilişkin 634 sayılı Kanundan doğan uyuşmazlıklarda sulh hukuk mahkemesi görevlidir. Aidat alacağı, ortak yerlerin kullanımı, yönetim planına aykırılık ve projeye aykırı tadilat gibi başlıklar bu kapsamdadır. Buna karşılık uyuşmazlık mülkiyet hakkının kendisine, tapu kaydının düzeltilmesine veya TMK ve TBK kapsamındaki genel hükümlere dayanıyorsa görevli mahkeme değişebilir. Bu nedenle dava dilekçesinde talebin hangi kanuna dayandırıldığı açıkça belirtilmelidir.
Kesin Yetki: Taşınmazın Bulunduğu Yer
Kat mülkiyetinden doğan davalarda yetki, anataşınmazın bulunduğu yer mahkemesine aittir. Davalının başka ilde oturuyor olması ya da yönetim şirketinin merkezinin farklı bir yerde bulunması bu kuralı değiştirmez. Yanlış yer mahkemesine açılan dava yetkisizlikle sonuçlanır ve dosyanın gönderilmesi için süresinde talepte bulunulmazsa dava açılmamış sayılabilir.
Husumet Kime Yöneltilir?
- Talep ortak yerlere ilişkinse yöneticiye veya duruma göre tüm kat maliklerine
- Belirli bir bağımsız bölümdeki aykırılık iddiasında o bölümün malikine
- Kiracının fiiline dayanan taleplerde hem malike hem kullanana
- Yapı denetimi veya müteahhitten kaynaklanan iddialarda ilgili sözleşme tarafına
Tespit Davası ile Delil Tespiti Ayrımı
Bu iki kurum uygulamada sıkça karıştırılır. Delil tespiti, HMK kapsamında delilin kaybolma tehlikesine karşı mevcut durumun kayda geçirilmesini sağlar ve tek başına bir hüküm doğurmaz. Tespit davası ise bir hukuki ilişkinin varlığı ya da yokluğu hakkında hüküm elde edilmesini amaçlar ve hukuki yarar şartına bağlıdır. Su sızıntısı, çatlak veya izinsiz tadilat gibi hızla değişebilecek fiili durumlarda önce delil tespiti yaptırmak, sonraki davanın zeminini güçlendirir.
Yönetim Kararlarının Rolü
Kat malikleri kurulu kararları, davanın hem dayanağı hem de savunması olabilir. Bu nedenle karar defteri, yönetim planı, onaylı mimari proje ve varsa yapı ruhsatı dava öncesinde temin edilmelidir. Kurul kararının usulüne uygun alınıp alınmadığı da ayrı bir tartışma başlığı oluşturabileceğinden, toplantı çağrısı ve katılım kayıtları saklanmalıdır.
Bu açıklamalar genel bilgilendirme niteliğindedir. Yapının statüsü, yönetim planının içeriği ve talebin konusu görevli mahkemeyi ve izlenecek usulü etkileyebileceğinden, dava açılmadan önce dosyaya özgü hukuki destek alınması yerinde olur.