Paydaşlar arasında anlaşma sağlanamadığında gündeme gelen ortaklığın giderilmesi davası, görünürde basit bir taleptir. Uygulamada dosyayı uzatan asıl konu ise taşınmaz üzerindeki yapı, ağaç veya eklentilerin kime ait olduğu tartışmasıdır. Bu tartışma ayrı bir tespit davası gerektirdiğinden, doğru kurgulanmadığında yıllara yayılan bir bekleme doğar.
Görev ve Kesin Yetki
Taşınır ve taşınmaz mallarda ortaklığın giderilmesine ilişkin davalarda görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. Yetki bakımından ise taşınmazın aynına ilişkin davalar için öngörülen kesin yetki kuralı uygulanır; dava, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılır. Kesin yetki söz konusu olduğundan taraflar bu kuralı sözleşmeyle değiştiremez ve mahkeme yetkiyi kendiliğinden gözetir. Birden çok ilde taşınmaz varsa her taşınmaz için ayrı değerlendirme yapılması gerekir.
Muhdesat Tartışması Nerede Çözülür?
Paydaşlardan biri, taşınmaz üzerindeki binanın veya dikili ağaçların kendisine ait olduğunu ileri sürüyorsa bu iddia ortaklığın giderilmesi dosyasında kesin olarak çözülmez. Muhdesatın aidiyetinin tespiti ayrı bir dava konusudur ve asliye hukuk mahkemesinde görülür. Sulh hukuk mahkemesi genellikle bu iddiayı ileri sürene dava açması için süre verir; verilen süre içinde dava açılmazsa iddia dikkate alınmadan paylaşım yapılır. Sürenin kaçırılması, çoğu dosyada geri dönüşü olmayan bir kayıptır.
Taraf Teşkili: En Sık Görülen Usul Hatası
- Tapuda kayıtlı tüm paydaşların davada yer alması zorunludur; eksik taraf teşkili tek başına ret sebebidir.
- Paydaşlardan biri vefat etmişse mirasçılarının tespit edilip davaya dâhil edilmesi gerekir.
- Taşınmaz üzerinde ipotek, haciz veya intifa hakkı varsa ilgililerin durumu ayrıca değerlendirilir.
- Adres tespiti yapılamayan paydaşlar bakımından tebligat usulünün doğru uygulanması gerekir.
Paylaşımın Biçimi ve Sonrası
- Öncelik aynen taksimdedir; taşınmazın niteliği elverişliyse ve talep edilmişse bu yol değerlendirilir.
- Kat mülkiyetine geçiş mümkünse, 634 sayılı Kanun kapsamındaki koşulların sağlanıp sağlanmadığı incelenir.
- Aynen taksim mümkün değilse satış yoluyla paylaşmaya karar verilir; satış, kararda gösterilen memurluk eliyle yürütülür.
- Karar kesinleşmeden satış aşamasına geçilemeyeceğinden, kesinleşme takibi ayrıca planlanır.
- Kullanımdan doğan ecrimisil talepleri bu davanın konusu olmadığından ayrıca ileri sürülür.
Bu dosyalarda sonucu belirleyen unsur, dava dilekçesinden çok hazırlık aşamasında yapılan tapu ve kadastro incelemesidir. Metin genel bilgilendirme amacı taşır; taşınmazın imar durumu ve paydaş sayısı süreci değiştirebileceğinden somut olayda hukuki destek alınması önerilir.