Taşınmaza ilişkin uyuşmazlıklarda dosyanın en erken aşamada takıldığı iki nokta vardır: davanın hangi yer mahkemesinde açılacağı ve seçilen dava türünün gerçekten uygun olup olmadığı. Bu iki başlıkta yapılan hata, iddia ne kadar güçlü olursa olsun esasa girilmeden sonuç doğurur.
Taşınmazın Aynına İlişkin Davalarda Yetki Kesindir
Taşınmazın aynına ilişkin davalar, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılır ve bu yetki kuralı kesindir. Tarafların anlaşmasıyla değiştirilemez, davalı yetkisizlik itirazında bulunmasa dahi mahkeme bu hususu kendiliğinden gözetir. Uygulamada tarafların ikametgâhının bulunduğu ilde açılan tapu iptali ve tescil davaları bu nedenle reddedilir. Birden çok taşınmaz farklı yerlerde bulunuyorsa, davanın bölünmesi gerekip gerekmediği baştan değerlendirilmelidir.
Tespit Davası mı, Eda Davası mı?
HMK'ya göre eda davası açılabilecek hallerde, kural olarak tespit davasında hukuki yarar bulunmaz. Tapu kaydının düzeltilmesi ya da mülkiyetin devri isteniyorsa doğrudan tapu iptali ve tescil istemli eda davası açılmalıdır. Tespit davası, hakkın varlığının belirlenmesinde bağımsız bir menfaat bulunan sınırlı hallerde anlam taşır. Dava türünün yanlış seçilmesi, hukuki yarar yokluğu nedeniyle usulden ret sonucunu doğurur.
Hukuki Sebep Seçimi Sonucu Değiştirir
Aynı olgu, farklı hukuki temellere dayandırılabilir ve her temelin ispat yükü ile süre rejimi farklıdır:
- Muris muvazaası iddiası: mirasbırakanın gerçekte bağışladığı taşınmazı satış gibi göstermesi
- İnançlı işlem iddiası: devrin teminat amacıyla yapıldığının yazılı delille ortaya konulması
- Ehliyetsizlik iddiası: devir anındaki fiil ehliyetine ilişkin sağlık kayıtlarının incelenmesi
- Hile, hata ve gabin iddiaları: kendi süresine tabi olan ve dikkatle hesaplanması gereken hâller
- Zilyetliğe ve kazandırıcı zamanaşımına dayalı tescil talepleri
Kadastro ve Sınır Uyuşmazlıklarında Ayrı Rejim
Kadastro tespitinden doğan uyuşmazlıklarda, tespitin kesinleşmesinden itibaren işleyen ve hak düşürücü nitelikte olan süre bulunmaktadır. Bu süre geçtikten sonra kadastrodan önceki hukuki sebeplere dayanılamaz. Bu nedenle taşınmazın kadastro geçmişi, dava açılmadan önce tapu ve kadastro müdürlüğü kayıtları üzerinden incelenmelidir.
Dava Açılırken Atlanmaması Gereken Talepler
Tapu kaydına tedbir şerhi konulması talebi, dava dilekçesinde ayrıca ileri sürülmelidir. Aksi halde yargılama sürerken taşınmazın üçüncü kişiye devri, iyiniyetli edinme tartışmasını doğurur ve kazanılan davanın uygulanabilirliğini zayıflatır. Ayrıca kira alacağı, ecrimisil veya elatmanın önlenmesi talepleri farklı hukuki temellere dayandığından, bunların aynı dosyada ileri sürülüp sürülmeyeceği baştan planlanmalıdır.
Bu metin genel bilgilendirme amacı taşır; her taşınmazın tapu ve kadastro geçmişi kendine özgü sonuçlar doğurur. Dava açılmadan önce kayıtların bir hukukçuyla birlikte incelenmesi, usul kaynaklı ret riskini azaltır.