Paylı veya elbirliği mülkiyetine konu bir taşınmazda paydaşlar anlaşamadığında başvurulan izale-i şuyu (ortaklığın giderilmesi) davasında, dosyanın kaderini çoğu zaman esas değil doğru mahkemeye doğru zamanda başvurulup başvurulmadığı belirler. TMK ve TBK ekseninde işleyen bu süreçte, kat mülkiyetine geçmiş yapılarda 634 sayılı düzenlemenin getirdiği özel kurallar da devreye girer.
Görev ve Yetki İkilisi Ayrı Ayrı Kurulur
Ortaklığın giderilmesi talepleri sulh hukuk mahkemesinin görev alanındadır; bu kural taşınmazın değerinden bağımsızdır. Yetki bakımından ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi esas alınır ve bu yetki taraf iradesiyle değiştirilemez. Paydaşların kendi aralarında yaptıkları yetki anlaşmaları taşınmazın aynına ilişkin bu davalarda sonuç doğurmaz.
Birden Fazla Taşınmaz Varsa Ne Olur
Aynı paydaşlar arasında farklı yargı çevrelerinde taşınmazlar bulunuyorsa, hepsinin tek dosyada toplanması çoğu zaman mümkün değildir. Bu durumda ya taşınmaz başına ayrı dava açılır ya da fiilen bütünlük arz eden taşınmazların birlikte değerlendirilebileceği gerekçelendirilir. Yanlış kurgu, kısmi yetkisizlikle dosyanın bölünmesine ve aylarca süre kaybına yol açar.
Süreyi Yöneten Unsurlar
- Paydaşlar arasında geçerli bir paylaşmama sözleşmesi varsa, süresi dolmadan açılan dava reddedilebilir.
- Kiracının bulunduğu taşınmazda tahliye ve satış takvimi ayrı ayrı planlanmalıdır.
- Miras ortaklığı devam ediyorsa, mirasçılık belgesinin temini davadan önce tamamlanmalıdır.
- İmar veya kadastro işlemi devam eden taşınmazda bekletici mesele riski hesaba katılmalıdır.
Usule Aykırılığın En Sık Görülen Biçimi: Taraf Teşkili
Bu davalarda tüm paydaşların davada yer alması zorunludur. Vefat etmiş bir paydaşın mirasçılarının dosyaya dâhil edilmemesi, dava sonuçlanmış olsa dahi kararın uygulanamamasına yol açar. Tapu kaydının dava açılmadan hemen önce güncel olarak alınması ve kayıt üzerindeki haciz, ipotek ya da şerhlerin listelenmesi bu riski büyük ölçüde kapatır.
Aynen Taksim mi, Satış mı
Mahkeme önce aynen taksimin mümkün olup olmadığını inceler. Aynen bölünme talep ediliyorsa, taşınmazın fiziki durumu, imar mevzuatına uygunluğu ve paydaş sayısına göre bölünebilirliği teknik olarak ortaya konmalıdır. Bu yönde somut bir hazırlık yapılmadan yalnızca satış talebiyle yetinmek, bazı dosyalarda paydaş aleyhine ekonomik sonuç doğurur.
Yukarıdaki çerçeve genel bilgilendirme amacı taşır. Taşınmazın niteliği, tapu kaydındaki kısıtlamalar ve paydaş yapısı sonucu doğrudan etkilediğinden, dava öncesinde dosyanızın ayrıca incelenmesini öneririz.