Kira artışı uyuşmazlıklarında taraflar çoğu zaman rakamı tartışır, oysa dosyanın kaderini belirleyen ilk soru daha basittir: bu dava hangi mahkemede ve nerede açılacak? Yanlış mahkeme seçimi, esasa hiç girilmeden dosyanın gönderilmesine, ilgili sürenin fiilen boşa harcanmasına ve yeni kira dönemi için istenen bedelin geç yürürlüğe girmesine yol açabilir.
Kira bedelinin tespiti davası hangi mahkemede açılır?
Kira ilişkisinden kaynaklanan davalar, alacak miktarına bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesinin görev alanındadır. Bu, kira tespiti davasının niteliği gereği asliye hukuk mahkemesine götürülemeyeceği anlamına gelir. Uygulamada en sık rastlanan hata, kira bedeli yüksek olduğu için dosyanın asliye hukuka açılmasıdır; görev kamu düzenindendir ve hâkim tarafından resen dikkate alınır.
Yetki: taşınmazın yeri mi, davalının yerleşim yeri mi?
Kira sözleşmesinden doğan davalarda genel yetki kuralı uyarınca davalının yerleşim yeri mahkemesi yetkilidir; buna ek olarak sözleşmenin ifa edileceği yer mahkemesi de tercih edilebilir. Kira ilişkisinde ifa yeri çoğunlukla taşınmazın bulunduğu yerdir ve bu iki seçenek pratikte aynı adliyede birleşir. Ancak kiracının taşınması, şirket merkezinin değişmesi ya da taşınmazın başka ilde bulunması hâllerinde seçenekler ayrışır. Burada dikkat edilmesi gereken nokta şudur: yetki kural olarak kesin değildir, bu nedenle karşı taraf süresinde ve usulüne uygun itiraz etmezse dava açıldığı yerde görülmeye devam eder.
Yetki itirazının zamanı ve biçimi
- Yetki itirazı ilk itirazlar arasındadır ve cevap dilekçesinde ileri sürülmelidir.
- İtirazda bulunan taraf, yetkili olduğunu düşündüğü mahkemeyi açıkça göstermek zorundadır; "yetkisizdir" demekle yetinmek itirazı sonuçsuz bırakır.
- Süresinde yapılmayan itiraz, mahkemeyi yetkili hâle getirir.
Dava şartı arabuluculuk unutulduğunda
Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar, dava şartı olarak arabuluculuk kapsamındadır. Arabuluculuk sürecini tamamlamadan açılan dava, esasa girilmeden usulden reddedilir. Bu, tipik bir usule aykırı işlem örneğidir: dosya kaybedilmez ama zaman kaybedilir ve yeni kira dönemine yetişme ihtimali zayıflar. Son tutanağın aslının ya da onaylı örneğinin dava dilekçesine eklenmesi de ayrıca kontrol edilmelidir.
Zamanlamanın maddi sonuca etkisi
Kira bedelinin tespiti talebi kural olarak her zaman ileri sürülebilir. Ancak Türk Borçlar Kanunu'ndaki düzenleme uyarınca, davanın yeni dönemin başlangıcından belirli bir süre önce açılması veya kiraya verenin bu süre içinde artış iradesini yazılı olarak bildirmesi hâlinde, tespit edilen bedel yeni dönemin başından itibaren hüküm doğurur. Bu koşul sağlanmazsa, mahkeme haklı bulsa dahi bedel bir sonraki döneme sarkabilir. Dolayısıyla usul takvimi, doğrudan tahsil edilecek tutarı etkiler.
Dosya açılmadan önce son kontrol
- Sözleşme tarihi, dönem başlangıcı ve uzama tarihleri tek bir çizelgede toplandı mı?
- İhtar veya bildirim varsa tebliğ tarihi belgelendi mi?
- Arabuluculuk son tutanağı dosyaya eklendi mi?
- Emsal kira araştırması için mahallinde keşif ve bilirkişi talebi dilekçede yer alıyor mu?
Buradaki açıklamalar genel nitelikte olup her dosyanın kendi sözleşme metni, tebligat geçmişi ve taşınmazın konumu farklı bir yol haritası gerektirir. Kira tespiti gibi takvime sıkı bağlı işlerde, dava açılmadan önce dosyaya özgü bir hukuki değerlendirme yaptırmak yerinde olur.