Kat mülkiyetine tabi yapılarda çıkan uyuşmazlıkların büyük bölümü, esasa ilişkin tartışmadan önce süre ve merci sorununa takılır. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ile TMK ve TBK hükümleri birlikte uygulandığından, aynı olay için birden çok dava tipi gündeme gelebilir. Bu yazı, süre ekseninde mahkeme ve yetki analizini ve usule aykırı işlem riskini konu alır.
Kat Malikleri Kurulu Kararına Karşı Süre
Kurul kararlarının iptali, toplantıya katılan malik bakımından karar tarihinden, katılmayan veya karara aykırı oy kullanan malik bakımından öğrenme tarihinden itibaren bir aylık süreye tabidir. Her hâlde karar tarihinden itibaren altı aylık üst sınır işler. Bu süreler hak düşürücü niteliktedir; ihtar, yazışma veya yönetime yapılan şikâyet bu süreleri durdurmaz.
Görev ve Yetki
Kat mülkiyetinden doğan davalarda görev sulh hukuk mahkemesindedir. Yetki ise ana taşınmazın bulunduğu yer mahkemesine aittir ve kesindir; maliklerin ikamet adresleri veya yönetici şirketin merkezi yetkiyi değiştirmez. Yanlış yerde açılan dava yetkisizlikle sonuçlanır ve süresinde başvuru yapılmazsa dava açılmamış sayılır. Usul kanunu uyarınca görevsizlik ya da yetkisizlik kararının kesinleşmesinin ardından öngörülen kısa başvuru süresinin takvime işlenmesi bu nedenle kritiktir.
Ortak Gider Alacağında İzlenecek Yol
- Aidat ve ortak gider alacağı için icra takibi başlatılabilir; itiraz hâlinde itirazın iptali davası sulh hukuk mahkemesinde görülür.
- İşletme projesi usulüne uygun tebliğ edilmemişse, alacağın muaccel olduğu tarih tartışmalı hâle gelir.
- Gecikme tazminatı talebinin dayanağı karar defteri ve işletme projesiyle birlikte sunulmalıdır.
- Kiracının sorumluluğu ile malikin sorumluluğu ayrı ayrı gösterilmelidir.
Projeye Aykırılık ve Eski Hâle Getirme
Ortak alanın işgali, çatı ve cephe müdahaleleri veya bağımsız bölümün projeye aykırı kullanımı iddialarında delil, çoğunlukla mimari proje ve yerinde keşiftir. Bu tür dosyalarda tespit talebi, dava açılmadan önce delilin sabitlenmesi bakımından belirleyici olur; yapı zaman içinde değiştiğinde sonradan alınacak bilirkişi raporunun ispat gücü zayıflar.
Takvim Kurmanın Pratik Yolu
- Toplantı tutanağı, karar defteri ve tebligat evrakının tarihleri tek tabloda birleştirilir.
- Bir aylık ve altı aylık sürelerin son günleri ayrı ayrı işaretlenir.
- Taşınmazın bulunduğu yer adliyesi ve görevli mahkeme baştan doğrulanır.
- Keşif ve bilirkişi ihtiyacı öngörülerek delil listesi dava dilekçesinde bildirilir.
Bu metin genel bilgilendirme amacı taşır; her yapının yönetim planı farklı kurallar içerebilir ve sonucu doğrudan etkiler. Süre daralmadan önce yönetim planının bir hukukçuyla incelenmesi önerilir.