Kira bedelinin artışı çevresinde çıkan uyuşmazlıklar çoğu zaman haklılıktan değil zamanlamadan kaybedilir. Artış oranına itiraz mı ediliyor, yoksa yeni dönem için kira bedelinin tespiti mi isteniyor sorusunun cevabı; hem başvurulacak mercii hem de kararın hangi dönemden itibaren hüküm doğuracağını belirler.
Görevli Mahkeme Sulh Hukuktur
TBK kapsamındaki kira ilişkisinden doğan davalarda, ilamsız icra yoluyla yapılan tahliye takipleri dışında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. Uyuşmazlığın parasal büyüklüğü bu sonucu değiştirmez. Kira tespiti, uyarlama, tahliye ve kira alacağı davalarının aynı görev kuralına tabi olması riski azaltsa da, asliye hukuk mahkemesinde açılan davada görevsizlik kararı verilir.
Yetki: Taşınmazın Bulunduğu Yer mi?
Kira sözleşmesinden doğan davalarda genel yetki kuralı gereği davalının yerleşim yeri mahkemesi yetkilidir; sözleşmeden doğan davalar bakımından sözleşmenin ifa edileceği yer mahkemesi de seçimlik olarak kullanılabilir. Taşınmazın aynına ilişkin olmayan kira davalarında taşınmazın bulunduğu yer kendiliğinden kesin yetkili sayılmaz. Bu ayrımın gözden kaçması, dosyanın yetkisizlik kararıyla başka bir şehre gönderilmesine yol açar.
Zaman Çizelgesi Neden Belirleyici
- Kira tespit davası kural olarak her zaman açılabilir.
- Kararın yeni kira döneminden itibaren etkili olması için davanın, yeni dönemin başlangıcından en az otuz gün önce açılmış olması ya da kiraya verenin bu süre içinde artış iradesini yazılı olarak bildirmiş olması aranır.
- Bildirimin karşı tarafa ulaştığı belgelenebilmelidir.
- Süre kaçırılırsa tespit kararının etkisi bir sonraki döneme sarkabilir.
Dava Şartı Arabuluculuk
Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıkların önemli bölümünde dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır. Bu aşama atlanarak açılan dava usulden reddedilir. Arabuluculuk sürecinde tarafların kimliği, taşınmazın adresi ve talebin kapsamı tutanakta doğru yer almalıdır; eksik düzenlenmiş tutanak sonraki dava için güvence sağlamaz.
Delil ve Bilirkişi Hazırlığı
- Kira sözleşmesi ve varsa ek protokoller toplanır.
- Ödeme dekontları ve banka açıklamaları dönem dönem ayrılır.
- Emsal kira araştırması için çevredeki benzer taşınmaz verileri derlenir.
- Taşınmazın mevcut durumu fotoğraf ve tutanakla kayıt altına alınır.
Aktarılanlar genel bilgi niteliğindedir; sözleşmenizin özel hükümleri ve kiralananın niteliği farklı bir yol gerektirebilir. Yeni dönem başlamadan durumu bir hukukçuyla değerlendirmeniz süre kayıplarını önler.