Paylı veya elbirliği mülkiyetine konu bir taşınmazda ortaklığın giderilmesi davası, çoğu zaman sürecin sonu değil ortasıdır. Karar verildikten sonra satışın yürütülmesi, taşınmazın fiilen boşaltılması ve içindeki kişilerin durumunun çözülmesi ayrı bir aşamadır. Bu rehber, satış ve teslim aşamasında ortaya çıkan başvuru ve itiraz adımlarını ele alır.
Karardan Satışa Geçiş
Ortaklığın giderilmesi davası taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde görülür ve karar kesinleşmeden satış aşamasına geçilmez. Kesinleşmeden sonra satış işlemleri satış memurluğu eliyle yürütülür. Bu geçişte kontrol edilmesi gerekenler:
- Tüm paydaşların ve varsa mirasçıların taraf olarak yer alıp almadığı.
- Tapu kaydındaki şerh, haciz ve ipoteklerin güncel durumu.
- Kat mülkiyetine geçmiş bir yapı söz konusuysa 634 sayılı Kanun kapsamındaki bağımsız bölüm durumu ve eklentilerin kapsamı.
- Aynen taksimin mümkün olup olmadığına ilişkin teknik değerlendirmenin dosyada bulunup bulunmadığı.
Taşınmazda Kiracı veya Fiilî Kullanan Varsa
Satış sonrası en çok tartışılan konu, taşınmazı kullanan kişinin hukuki sıfatıdır. Kiracının TBK kapsamında geçerli bir kira ilişkisi varsa, alıcının izleyeceği yol ile hiçbir hukuki dayanağı bulunmayan işgalci bakımından izlenecek yol birbirinden farklıdır. Bu ayrım yapılmadan başlatılan tahliye girişimi, karşı tarafın itirazıyla durur ve süreç baştan kurgulanmak zorunda kalır. Bu nedenle satıştan önce taşınmazın kullanım durumu tutanakla tespit ettirilmelidir.
Satış İşlemine Karşı Başvurular
- Kıymet takdirine itiraz, raporun tebliğinden itibaren işleyen süre içinde yapılır; itiraz edilmezse değer sonraki aşamada tartışılamaz hale gelir.
- Satış ilanının usulüne uygun tebliğ edilmemesi, ihaleye karşı ileri sürülebilecek sebeplerin başında gelir.
- İhalenin feshi talebi, ihaleye fesat, ilan usulsüzlüğü veya değerin önemli ölçüde düşük belirlenmesi gibi somut sebeplere dayandırılmalıdır.
- Paranın paylaştırılmasına ilişkin işlemlere yönelik şikâyetler ayrıca ve süresinde ileri sürülmelidir.
Usule Aykırı İşlemin Bedeli
Bu dosyalarda usul hatası genellikle geri dönülemez bir sonuç doğurur: tebliğ eksikliği fark edilmeden ihale kesinleşirse, taşınmaz üzerindeki hak fiilen sona erer. Bu nedenle paydaşların adres bilgileri dava boyunca güncel tutulmalı, tebligat parçalarının her biri dosyada takip edilmelidir.
Anlaşma Seçeneği
Satışın piyasa koşullarında istenen sonucu vermeyeceği öngörülüyorsa, paydaşlar arasında yapılacak devir ve ivaz anlaşması çoğu zaman daha korunaklı bir çözümdür; bu seçenek satış aşaması ilerlemeden değerlendirilmelidir.
Bu metin genel bilgilendirme amaçlıdır. Taşınmazın niteliği ve paydaş sayısı süreci değiştirdiğinden, adım atmadan önce tapu kaydı ve dava dosyası birlikte incelenmelidir.