Apartman ve site yönetimlerinden doğan uyuşmazlıklarda taraflar çoğu zaman haklı oldukları noktada değil, yanlış sırayla ilerledikleri için sonuç alamaz. Kat Mülkiyeti Kanunu kaynaklı ihtilaflarda ihtar, arabuluculuk ve dava adımlarının sırası bellidir ve bu sıranın bozulması davanın esasa girilmeden reddine yol açabilir.
İhtarın İşlevi Nedir
Aidat borcu, ortak alanın izinsiz kullanımı, bağımsız bölümün projeye aykırı biçimde değiştirilmesi veya kullanım amacına aykırı faaliyet gibi durumlarda ilk adım genellikle yazılı ihtardır. İhtar üç işlev görür: karşı tarafı temerrüde düşürür, ihlalin tarihini belgeler ve yönetimin iyi niyetli davrandığını ortaya koyar. Noter aracılığıyla gönderilen ihtarda ihlalin hangi bağımsız bölümde, hangi tarihte ve hangi kurala aykırı olarak gerçekleştiği somut biçimde yazılmalıdır. Genel ifadelerle kaleme alınmış ihtarlar, sonraki aşamada delil değeri taşımaz.
Dava Şartı Arabuluculuk Kapsamı
Yapılan düzenlemeyle kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıklar ile komşu hakkına ilişkin uyuşmazlıklar dava şartı arabuluculuk kapsamına alınmıştır. Buna göre dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması ve anlaşmazlık hâlinde son tutanağın dilekçeye eklenmesi gerekir. Kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesi bu kapsam dışındadır. Arabuluculuk aşaması atlandığında mahkeme, esasa girmeden usulden ret kararı verir.
Görev ve Kesin Yetki
- Kat mülkiyetinden doğan uyuşmazlıklarda görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir.
- Taşınmazın aynına ilişkin uyuşmazlıklarda yetki kesindir ve taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi yetkilidir.
- Yönetim planı, sözleşme niteliğinde olsa da kanunun emredici hükümlerine ve kesin yetki kurallarına aykırı düzenleme içeremez.
- Kat malikleri kurulu kararlarının iptali için kanunda öngörülen kısa süreler ayrıca takip edilmelidir.
Kurul Kararına İtirazda Süre Hassasiyeti
- Aykırılığın öğrenildiği tarih ile karar tarihi ayrı ayrı not edilir.
- Kanun, öğrenmeden itibaren işleyen kısa süre yanında karar tarihinden itibaren azami bir süre de öngörür.
- Toplantıya katılmayan malik bakımından çağrı usulünün belgelenmesi önem taşır.
- Karar defterindeki imzalar ve toplantı yeter sayısı tutanak üzerinden doğrulanmalıdır.
Delil Dosyası
Yönetim planı, kat irtifakı veya kat mülkiyeti tapu kaydı, onaylı mimari proje, karar defteri örneği, işletme projesi, aidat tahakkuk ve tahsilat kayıtları ile ihtarname tebliğ şerhleri tek klasörde toplanmalıdır. Ortak alan ihlallerinde fotoğraf ve tespit tutanaklarının tarih bilgisi taşıması gerekir.
Değerlendirme Notu
Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Yönetim planındaki özel hükümler ve taşınmazın statüsü sonucu değiştirebileceğinden, ihtar aşamasından itibaren hukuki destek alınması süreç kayıplarını azaltır.