Taşınmaza ilişkin uyuşmazlıklarda yetki, tarafların tercihine bırakılmış bir konu değildir. Tapu iptali ve tescil talebi, mülkiyet hakkının kendisini hedef aldığı için usul kurallarının en katı uygulandığı alanlardan biridir. Bu katılık, dikkatli hazırlanan dosya için avantaj, aceleyle açılan dava için ise doğrudan ret sebebidir.
Taşınmazın Aynına İlişkin Davalarda Kesin Yetki
Taşınmazın aynından doğan davalar, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılır ve bu yetki kesindir. Kesin yetki, tarafların anlaşmasıyla değiştirilemez; mahkeme tarafından yargılamanın her aşamasında resen dikkate alınır. Birden fazla taşınmaz farklı yargı çevrelerinde ise, taleplerin ayrıştırılması ya da her taşınmaz için ayrı dava açılması gündeme gelir. Buna karşılık taşınmazdan doğan ancak ayni hakkı değil kişisel bir alacağı konu alan talepler, aynı katılıkta değerlendirilmez; bu ayrımı dilekçede net kurmak gerekir.
Görev: Asliye Hukuk ve Sulh Hukuk Ayrımı
Tapu iptali ve tescil talepleri asliye hukuk mahkemesinde görülür. Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklar ile paylı mülkiyette bazı talepler ise sulh hukuk mahkemesinin görev alanına girebilir. Kat mülkiyetine ilişkin uyuşmazlıklarda 634 sayılı Kanun hükümleri ayrı bir görev ve usul rejimi öngörür. Aynı olayda hem tescil hem tahliye isteniyorsa, taleplerin farklı mahkemelerin görev alanına düşüp düşmediği baştan kontrol edilmelidir.
İhtar Hangi Taleplerde Sonuç Doğurur
Tapu iptali ve tescil davası kural olarak önceden ihtar çekilmesine bağlı değildir. Buna karşılık kira ilişkisinde temerrüt nedeniyle tahliye, ortaklığın giderilmesi öncesi yapılan bildirim ya da sözleşmeden dönme iradesinin açıklanması gibi taleplerde ihtar, hakkın doğumu bakımından belirleyici olabilir. İhtar çekilecekse muhatabın doğru belirlenmesi, verilen sürenin metinde açıkça gösterilmesi ve tebliğ tarihinin saklanması gerekir. Gereksiz ihtar zarar vermez; gerekli olduğu hâlde çekilmemiş ihtar ise davayı baştan sakatlar.
Dava Açılırken Yapılması Gerekenler
- Tapu kaydının, kadastro paftasının ve varsa imar durumunun güncel örneği alınmalıdır.
- Taşınmazın devrini önlemek için tapuya dava şerhi verilmesi ayrıca talep edilmelidir; bu talep dilekçede yer almazsa kendiliğinden uygulanmaz.
- Üçüncü kişiye devir söz konusuysa iyiniyet tartışması doğacağından, devir tarihleri ve bedel hareketleri belgelenmelidir.
- Muris muvazaası, ehliyetsizlik veya vekâlet görevinin kötüye kullanılması gibi iddialar birbirinden farklı ispat yükü doğurur; hepsi aynı dilekçede gerekçesiz sıralanmamalıdır.
Yargılama Sırasında Gözden Kaçan Adımlar
Keşif ve bilirkişi incelemesi talebinin zamanında yapılmaması, teknik itirazların değerlendirilmesini güçleştirir. Tanık listesinin süresinde verilmemesi ve delil avansının yatırılmaması ise delilden vazgeçilmiş sayılma sonucunu doğurabilir.
Bu metin genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmış olup somut taşınmaza ilişkin inceleme yerine geçmez. Tapu kaydını hedefleyen taleplerde kayıt örnekleriyle birlikte bir hukukçuya danışılması, kesin yetki ve ispat sorunlarının erken görülmesini sağlar.