Kira bedelinin artırılması, tarafların çoğu zaman aynı hukuki kavramları farklı anladığı bir alandır. Kiraya veren için mesele bir ihtar gönderme işi gibi görünürken, hukuken sonuç doğuran şey artışın kanuni sınıra uygunluğu ve gerektiğinde açılacak kira tespit davasıdır. Aşağıda TBK, TMK ve 634 ekseninde merci ve usul analizi yapılmaktadır.
Artışın kanuni sınırı
Konut ve çatılı işyeri kiralarında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak artış, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşamaz. Bu kural, sözleşmede daha yüksek bir oran kararlaştırılmış olsa da uygulanır; sözleşmede hiç artış hükmü bulunmasa dahi aynı ölçü esas alınır. Yabancı para üzerinden kararlaştırılan kiralar ve beş yıldan uzun süreli ilişkiler için ayrı bir rejim öngörülmüştür.
İhtar tek başına artış yapmaz
- Kiraya verenin gönderdiği ihtar, artışı tek taraflı olarak hukuken geçerli kılmaz; yalnızca talebi ve tarihini belgeler.
- Kanuni sınırın üzerindeki bir artış talebi kabul edilmezse, fark ancak mahkeme kararıyla belirlenebilir.
- Kiracının ihtar sonrası fazla ödeme yapması, ödemenin ihtirazi kayıt konulmadan yapılması hâlinde sonraki tartışmayı zorlaştırabilir.
- İhtarnamede kira dönemi, mevcut bedel, talep edilen bedel ve dayanak açıkça gösterilmelidir.
Kira tespit davasında zamanlama
- Dava her zaman açılabilir; belirleyici olan, kararın hangi kira döneminden itibaren sonuç doğuracağıdır.
- Yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önce ihtar çekilmişse veya sözleşmede artış kaydı varsa, mahkemece belirlenen bedel yeni kira yılının başından itibaren geçerli olur.
- Bu koşullar sağlanmamışsa tespit, izleyen kira yılı bakımından hüküm ifade eder; bu da bir yıllık gelir farkı anlamına gelir.
- Beş yıldan uzun süren ilişkilerde hâkim, endeksi, kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini birlikte değerlendirerek hakkaniyete uygun bedel belirler.
Görev ve yetki
Kira ilişkisinden doğan tüm uyuşmazlıklar, değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesinde görülür. Yetki bakımından davalının yerleşim yeri mahkemesi ile sözleşmenin ifa yeri sayılan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi gündeme gelir. Kat mülkiyetine tabi taşınmazlarda yönetim planından kaynaklanan talepler ise ayrı bir hukuki temele oturur ve kira uyuşmazlığıyla aynı dosyada karıştırılmamalıdır.
Dava açmadan önceki zorunlu adım
Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, kanunda sayılan istisnalar dışında arabuluculuğa başvuru dava şartıdır. İcra takibi yoluyla yürütülen tahsilat süreçleri bu şartın dışında değerlendirilir. Arabuluculuk aşaması atlanarak açılan dava usulden reddedilir; bu, kira dönemi başlangıcına yetiştirilmek istenen tespit davalarında doğrudan bir yıllık kayıp yaratabilir.
Yukarıdaki çerçeve genel bilgilendirme amaçlıdır. Sözleşmenizin türü ve süresi farklı bir artış rejimine tabi olabileceğinden, sözleşme metniyle birlikte hukuki değerlendirme almanız yerinde olur.