Kira ilişkisinin sona erdirilmesinde iki ayrı hat vardır: sulh hukuk mahkemesinde açılan tahliye davası ve icra dairesi üzerinden yürütülen tahliye talepli icra takibi. Bu iki yol farklı belgeler, farklı süreler ve farklı savunma imkânları içerir. Hangi yolun seçildiği fark edilmeden verilen bir cevap, kiracı bakımından hak kaybına, kiraya veren bakımından ise takibin baştan sakatlanmasına yol açabilir.
Temerrüt Nedeniyle Takipte İki Ayrı Süre
Kira bedelinin ödenmemesi hâlinde başlatılan takipte borçluya iki ayrı süre tanınır: borca itiraz için tanınan süre ve ödeme için verilen süre. Bu iki sürenin karıştırılması yaygındır. Kiracı borca itiraz etmez ancak ödeme süresi içinde de ödemezse, tahliye istemi icra mahkemesinde gündeme gelir. Buna karşılık süresinde yapılan itiraz takibi durdurur ve kiraya vereni ayrı bir hukuki yola zorlar.
Kiracının Savunma Başlıkları
- Kira sözleşmesinin varlığına veya içeriğine itiraz
- Kira bedelinin miktarına ve dönemine itiraz
- Ödemenin yapıldığının banka kayıtlarıyla ortaya konulması
- Depozito veya yapılan zorunlu masrafların mahsubu iddiası
- Takibe konu alacakta kira dışı kalemlerin bulunması
Ödemelerin elden yapıldığı ilişkilerde ispat sorunu büyür. Bu nedenle kira ödemelerinin açıklama yazılarak banka üzerinden yapılması, uyuşmazlık doğduğunda en güçlü delil kaynağıdır.
Tahliye Taahhüdüne Dayalı Takip
Yazılı ve geçerli bir tahliye taahhüdüne dayanılarak da icra takibi yapılabilir. Bu takipte tartışma çoğunlukla taahhüdün düzenlenme tarihi ve iradenin serbestliği üzerinde yoğunlaşır; taahhüdün kira sözleşmesiyle aynı anda ve boş olarak imzalatıldığı iddiası sık dile getirilir. Böyle bir iddia ileri sürülecekse, imza ve tarih ilişkisine dair somut dayanakların baştan hazırlanması gerekir.
İki Haklı İhtar ve Diğer Sebepler
TBK, kiraya verene belirli koşullarda dava yoluyla tahliye imkânı tanır: gereksinim, yeniden inşa ve imar, yeni malikin ihtiyacı ile aynı kira yılı içinde iki haklı ihtar. Bu sebeplere dayanan talepler icra takibiyle değil, dava yoluyla ileri sürülür. Kat mülkiyetine tabi taşınmazlarda 634 sayılı Kanun kapsamındaki yükümlülüklerin ihlali de ayrı bir tartışma başlığı doğurabilir.
Adım Sırası
- Elinize ulaşan belgenin ödeme emri mi, dava dilekçesi mi olduğunu tespit edin.
- Tebliğ tarihini ve tanınan süreleri ayrı ayrı yazın.
- Ödeme kayıtlarını dönem dönem eşleştirin.
- İtirazınızı, kapsamını açıkça belirterek süresinde icra dairesine sunun.
- Tahliye istemi icra mahkemesine taşınırsa duruşma gününü takip edin.
Yukarıdaki bilgiler genel niteliktedir; sözleşmenizin türü, taşınmazın kullanım amacı ve ödeme düzeni sonucu değiştirebilir. Süreler kısa olduğundan, tebligatı aldıktan sonra vakit kaybetmeden hukuki değerlendirme almanız önerilir.