Aynı taşınmaz üzerinde bir yanda mülkiyeti tartışan tapu iptali ve tescil davası, diğer yanda kullanımı sona erdirmeye yönelik tahliye takibi yürüyorsa, tarafların en sık düştüğü hata bu iki sürecin birbirini otomatik olarak beklettiğini varsaymaktır. TBK, TMK ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ekseninde hazırlanan bu rehber, iki sürecin kesişme noktalarını ele alır.
İki davanın hukuki niteliği farklıdır
Tapu iptali ve tescil davası, taşınmazın aynına ilişkindir ve mülkiyetin kime ait olduğunu belirler. Tahliye ise kural olarak kullanım ilişkisine, yani kira sözleşmesine dayanır ve mülkiyet tartışmasından bağımsız yürüyebilir. Bu nedenle tapu iptali davası açılmış olması, tek başına tahliye takibini durdurmaz. Duracaksa, bunun için ayrıca talep edilmiş ve kabul edilmiş bir tedbir kararı gerekir.
Kesin yetki kuralı ilk kontrol edilecek konudur
Taşınmazın aynına ilişkin davalarda, usul hukukunda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi bakımından kesin yetki kuralı öngörülmüştür. Kesin yetki, tarafların anlaşmasıyla değiştirilemez ve mahkemece kendiliğinden gözetilir. Sözleşmeye konulan yetki şartına güvenerek başka bir yerde açılan dava, esasa hiç girilmeden yetkisizlikle sonuçlanır. Kat mülkiyetine tabi bir yapıda ortak yer veya yönetim planı kaynaklı uyuşmazlık da varsa, 634 sayılı Kanundan doğan talepler için görevli mahkemenin ayrıca belirlenmesi gerekir.
Tahliye tarafında dayanak ve süre denetimi
- Kira bedelinin ödenmemesine dayalı tahliyede, ihtarın içeriği ve verilen sürenin kanuna uygunluğu denetlenir.
- Tahliye taahhüdüne dayanılıyorsa, taahhüdün kiracının kendisi tarafından ve kiralananın tesliminden sonraki bir tarihte düzenlenip düzenlenmediği belirleyicidir.
- İhtiyaç nedeniyle tahliyede, ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun somut delille ortaya konması gerekir.
- Yeni malikin ihtiyacına dayalı tahliyede, edinme tarihinden itibaren yapılması gereken bildirim ve dava süreleri kaçırılmamalıdır.
Tedbir talebi nasıl kurulmalı
Mülkiyet iddiası güçlüyken tahliyeyle karşı karşıya kalan taraf için doğru araç, tahliye takibine karşı tapu iptali davasında bekletici mesele veya ihtiyati tedbir talebidir. Bu talebin kabul edilebilirliği, iddianın yaklaşık olarak ispatına ve doğacak zararın telafi edilemez nitelikte bulunmasına bağlıdır. Dilekçede tapu kaydı, ödeme belgeleri ve zilyetliğe ilişkin kayıtların tarih sırasıyla sunulması, soyut anlatımdan çok daha etkili olur. Tedbir kararına bağlanacak teminat da baştan hesaplanmalıdır.
Çakışmayı yönetmek için pratik sıra
- Tapu kaydındaki tüm şerh ve beyanlar güncel tarihli olarak alınır.
- Kullanım ilişkisinin dayanağı, yani sözleşme veya fiili durum belgelendirilir.
- Tahliye tarafındaki tebligatların tarihleri ayrı bir takvime işlenir.
- Mülkiyet davasında tedbir talebi, tahliye aşaması ilerlemeden gündeme getirilir.
- İki dosyadaki beyanların birbiriyle çelişmemesi kontrol edilir.
Son not
Bu açıklamalar genel niteliktedir; taşınmazın edinme biçimi, kayıttaki şerhler ve kullanım ilişkisinin türü sonucu değiştirir. Birbirini etkileyen iki süreç yürüyorsa, adımların sırasını belirlemeden önce dosyanın bütününü bir hukukçuyla değerlendirmeniz önerilir.