Apartman ve site yönetimlerinde en sık yaşanan iki sorun, ödenmeyen aidat ve ortak yaşam kurallarına uymayan bağımsız bölüm kullanımıdır. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK), bu iki sorun için birbirinden farklı yollar öngörür ve yolların karıştırılması, yönetimin haklı olduğu dosyaları bile kaybettirir. Bu rehber, başvuru sırasını ve usul hatalarının nerede doğduğunu ele alır.
Aidat alacağının temeli: geçerli bir kurul kararı
Takip başlatmadan önce alacağın dayanağı sağlam olmalıdır. Kat malikleri kurulunun toplantı ve karar yeter sayılarına uyularak alınmış bir bütçe kararı, karar defterine usulüne uygun geçirilmiş olmalı ve toplantı çağrısı tüm maliklere yapılmalıdır. Çağrı usulündeki eksiklik, borçlunun itirazında ilk gündeme getireceği konudur. Karar defteri noter onaylı değilse ispat gücü tartışmalı hale gelir.
Takip mi, dava mı?
Yönetim, aidat alacağı için ilamsız icra takibi başlatabilir. Borçlu ödeme emrine itiraz ederse takip durur ve yönetimin itirazın kaldırılması için icra mahkemesine başvurması gerekir. Elde belge varsa bu yol hızlıdır; belge yetersizse itirazın iptali davası açılması gerekebilir. Buna karşılık alacağın varlığı esastan tartışmalıysa, doğrudan sulh hukuk mahkemesinde dava açmak zaman kazandırabilir. Kat mülkiyetinden doğan uyuşmazlıklarda görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir; asliye hukukta açılan dava görevden reddedilir.
Gecikme tazminatı ve fazlaya ilişkin talepler
- KMK, ödenmeyen aidat için ayrı bir gecikme tazminatı öngörür; sözleşmesel faizle karıştırılmamalıdır
- Talep edilen dönem, ay ay dökümlenerek takip talebine yazılmalıdır
- Bağımsız bölümün el değiştirdiği hallerde eski ve yeni malikin sorumluluğu ayrı ayrı belirlenmelidir
- Kiracının sorumluluğu, kira sözleşmesindeki hükümle sınırlı olarak değerlendirilir
İcra yoluyla tahliyede iki ayrı yol
Kiracının tahliyesi söz konusuysa, dayanak ya kira bedelinin ödenmemesi ya da yazılı tahliye taahhüdüdür. Kira borcunda, tahliye talepli ödeme emri gönderilir ve borçluya tanınan ödeme süresi sonuç doğurmazsa icra mahkemesinden tahliye istenir. Tahliye taahhüdüne dayanılıyorsa taahhüdün kira sözleşmesiyle aynı anda değil, sonradan ve serbest iradeyle verilmiş olması aranır. Bu iki yolu tek bir takipte karıştırmak, talebin reddine yol açar.
Ortak yerlere zarar ve projeye aykırı kullanım
Balkon kapatma, ortak alanın işgali, projeye aykırı iş yeri kullanımı gibi hallerde para talebi değil, eski hale getirme talebi gündeme gelir. Bu tür davalarda tespit yaptırılması, fotoğraf ve tanık delilinin baştan hazırlanması gerekir. Ağır ihlal hallerinde KMK'nın öngördüğü daha ağır yaptırımlar da ayrıca değerlendirilebilir.
Bu yazı genel bilgi vermek amacıyla hazırlanmıştır. Yönetim planınızın hükümleri, kurul kararının içeriği ve kira sözleşmesinin metni sonucu doğrudan etkilediğinden, takip veya dava başlatmadan önce belgelerle birlikte hukuki değerlendirme yaptırmanız önerilir.