Paydaşlar arasında anlaşma sağlanamayan taşınmazlarda ortaklığın giderilmesi, uzun süredir doğrudan dava ile başlayan bir süreç olmaktan çıkmıştır. TBK ve TMK ile 634 sayılı Kanun kapsamındaki uyuşmazlıklarda, dava açılmadan önce arabuluculuğa başvurulması bir tercih değil dava şartıdır. Bu aşamanın eksik yürütülmesi, dosyanın esasa hiç girilmeden kapanmasına yol açar ve paydaşlar arasındaki gerilim çözümsüz kalmaya devam eder.
Arabuluculuk Masasına Kimlerin Oturması Gerekir?
Ortaklığın giderilmesi, tüm paydaşların birlikte yer almasını gerektiren bir uyuşmazlıktır. Bu nedenle arabuluculuk başvurusunda tapu kaydındaki her paydaşın taraf olarak gösterilmesi gerekir. Paydaşlardan biri vefat etmişse mirasçılarının tamamı, kısıtlı bir paydaş varsa yasal temsilcisi sürece dahil edilmelidir. Eksik taraf listesiyle düzenlenen tutanak, dava şartını karşılamaz ve mahkeme aşamasında sürecin baştan tekrarlanması gündeme gelir.
Sürecin İşleyiş Sırası
- Tapu kaydı ve pay durumu güncel olarak temin edilir.
- Tüm paydaşların kimlik ve adres bilgileri eksiksiz belirlenir.
- Arabuluculuk başvurusu yapılır ve toplantı takvimi oluşturulur.
- Aynen taksim ile satış seçenekleri sayısal karşılıklarıyla masaya konur.
- Anlaşma sağlanamazsa son tutanak alınır ve dava dilekçesine eklenir.
Aynen Taksim Seçeneğini Hazırlıklı Savunmak
Görüşmelerde en verimli tartışma, taşınmazın fiilen bölünüp bölünemeyeceği üzerinedir. Aynen taksimin mümkün olduğunu ileri süren paydaşın elinde imar durumu belgesi, ifraz imkanına ilişkin bilgi, mevcut kullanım krokisi ve payların denkleştirilmesine dair öneri bulunmalıdır. Kat mülkiyeti kurulabilecek yapılarda ise proje ve yönetim planı üzerinden yürüyen bir öneri, satış seçeneğine göre çoğu paydaş için daha elverişli sonuç doğurabilir. Muhdesat iddiası varsa, buna ilişkin belgelerin de bu aşamada ortaya konması gerekir.
Dava Şartı Yönünden Usul Riskleri
- Son tutanağın aslı veya onaylı örneğinin dava dilekçesine eklenmemesi
- Bazı paydaşların arabuluculuk sürecine hiç davet edilmemesi
- Tutanakta uyuşmazlık konusunun ortaklığın giderilmesi olarak gösterilmemesi
- Vekaletnamede arabuluculuk yetkisinin bulunmaması
- Yetkili mahkemenin taşınmazın bulunduğu yer olduğunun gözden kaçırılması
Anlaşma Sağlanırsa Ne Olur?
Arabuluculuk sonunda anlaşmaya varılması halinde düzenlenen belge, gerekli şerh ve onay işlemleri tamamlandığında icra edilebilir nitelik kazanabilir. Bu nedenle anlaşma metninin ucu açık ifadelerle değil, hangi payın kime geçeceği, ödemenin ne zaman ve nasıl yapılacağı ile tapu devrinin hangi tarihte gerçekleşeceği açıkça yazılarak düzenlenmesi gerekir. Belirsiz bırakılan her kalem, kısa süre sonra yeni bir uyuşmazlığa dönüşür.
Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır. Paydaş sayısı, taşınmazın niteliği ve üzerindeki takyidatlar süreci değiştirebileceğinden, başvuru öncesinde tapu kaydınızın ve payların hukuki durumunun incelenmesinde yarar vardır.