Kira artışı konusunda uzlaşamayan taraflar arasındaki gerilim, çoğu zaman doğrudan bir tahliye takibiyle görünür hale gelir. Kiracının artışı kabul etmeyip eski bedeli ödemeye devam etmesi, kiraya veren tarafından eksik ödeme olarak nitelendirilir ve ihtarlı ödeme emri gönderilir. Bu noktadan sonra uyuşmazlık artık bir kira tartışması değil, sıkı sürelere bağlı bir icra sürecidir.
Artış Oranının Sınırı ve Tespit Davası
TBK, konut ve çatılı işyeri kiralarında yenilenen dönem için kararlaştırılabilecek artışı, tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranıyla sınırlandırır; bu sınırı aşan anlaşmalar aşan kısım bakımından geçersiz sayılır. Beş yılı aşan kira ilişkilerinde ise kira bedelinin hakkaniyete göre yeniden belirlenmesi için kira tespit davası açılabilir. Tespit davası devam ederken ödemenin kesilmemesi, kiracı bakımından en kritik korumadır.
İhtarlı Ödeme Emri Geldiğinde
- Ödeme emrindeki miktarın hangi aylara ve hangi orana dayandığı ayrıştırılmalıdır.
- Borca itiraz için ödeme emrinde gösterilen kısa süre kaçırılmamalıdır.
- İtiraz, yalnızca artış farkına yönelikse bu husus açıkça yazılmalıdır.
- İhtarda tanınan ödeme süresi içinde ödeme yapılması, tahliye talebini etkisiz kılabilir.
- Ödeme dekontlarındaki açıklama alanının hangi aya ait olduğunu göstermesi önemlidir.
Tahliye Talebinin Ayrı Mercii
Ödeme emrine itiraz edilmez ve borç da ödenmezse, kiraya veren icra mahkemesinden tahliye isteyebilir. Burada dikkat edilmesi gereken, tahliye talebinin icra dairesinde değil icra mahkemesinde karara bağlandığıdır. Kiracının savunması ise ödeme belgeleri, artışın geçersizliği veya kira ilişkisinin içeriğine dair iddialarla kurulur. İki haklı ihtar sebebiyle tahliye iddiası varsa, ihtarların ayrı kira dönemlerine ait olup olmadığı incelenmelidir.
Ortak Yapıdaki Kiralananlarda Ek Kalemler
Kat mülkiyetine tabi taşınmazlarda aidat ve ortak gider kalemleri, kira alacağından ayrı bir hukuki niteliğe sahiptir. 634 sayılı Kanun kapsamındaki bu alacakların kira borcuyla aynı takipte birleştirilmesi ve tahliye baskısına dayanak yapılması, itiraz halinde takibin zayıflamasına yol açabilir. TMK'nın mülkiyet hükümleriyle kira ilişkisinin sınırları da bu noktada ayrı değerlendirilir.
Bilgilendirme
Buradaki açıklamalar genel çerçeve sunar; sözleşme metni ve ödeme geçmişi sonucu belirler. Ödeme emri elinize ulaştığında süre çok kısa olduğundan, itiraz dilekçesini hazırlamadan önce hukuki destek almanız önerilir.