Apartman ve site yönetimlerinden doğan uyuşmazlıklar, komşuluk ilişkisi sürdüğü için diğer taşınmaz davalarından farklı bir dinamiğe sahiptir. TBK, TMK ve 634 sayılı Kanun ekseninde bakıldığında, bu uyuşmazlıklarda arabuluculuk yalnızca bir seçenek değil, çoğu talep bakımından dava şartı hâline gelmiş bir aşamadır. Bu aşamanın atlanması usule aykırı işlem nedeniyle davanın usulden reddiyle sonuçlanır.
Hangi Talepler Arabuluculuğa Tabi
Kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıklar, ortak gider alacağından ortak alanın kullanımına, projeye aykırı tadilattan yöneticinin işlemlerine kadar geniş bir alanı kapsar ve bunlar için dava öncesinde arabulucuya başvurulması gerekir. Buna karşılık ihtiyati tedbir talepleri bu şarttan bağımsız olarak mahkemeye iletilebilir. Bir dilekçede hem tedbir hem esas talebi varsa, esas talebe ilişkin son tutanağın dosyada bulunması gerekir.
Kat Malikleri Kurulu Kararının Denetimi
Kurul kararına aykırılık ileri sürülecekse, öncelikle kararın usulüne uygun alınıp alınmadığı incelenir. Çağrının tüm maliklere ulaşıp ulaşmadığı, toplantı ve karar yeter sayılarının sağlanıp sağlanmadığı, gündemde bulunmayan bir konuda karar alınıp alınmadığı ayrı ayrı kontrol edilmelidir. Kararın iptali için öngörülen süre kısadır ve hak düşürücü niteliktedir; karar tarihinden itibaren işlemeye başlar. Bu nedenle karar defterinin bir örneğinin toplantıdan hemen sonra temin edilmesi önemlidir.
Görüşmeye Hazırlıkta Kontrol Listesi
- Yönetim planının güncel metni ve varsa değişiklik kararları
- Onaylı mimari proje ile mevcut durumun karşılaştırıldığı fotoğraf ve ölçüm kayıtları
- Karar defteri, işletme defteri ve aidat tahakkuk tabloları
- Gönderilen ihtarnameler ve tebliğ belgeleri
- Ortak yerlerde yapılan işlere ilişkin fatura ve keşif belgeleri
- Bağımsız bölümün tapu kaydı ve varsa kiracıya ilişkin sözleşme
Anlaşma Metnini Uygulanabilir Yazmak
- Kimin, hangi işi, hangi tarihe kadar yapacağı açıkça belirlenir.
- Ortak gider borcunda taksitlendirme varsa vade ve tutarlar tek tek yazılır.
- Tadilatın eski hâle getirilmesi kararlaştırılmışsa kapsamı teknik olarak tanımlanır.
- Yükümlülüğün yerine getirilmemesi hâlinde uygulanacak sonuç belirtilir.
- Belgeye icra edilebilirlik kazandıracak adımlar tamamlanır.
Anlaşma Olmazsa Dava Aşaması
Görüşmeden sonuç alınamazsa, taşınmazın bulunduğu yerdeki görevli mahkemeye başvurulur. Dilekçeye son tutanağın eklenmesi ve husumetin doğru yöneltilmesi gerekir: kimi talepte yönetici, kimi talepte kat malikleri taraf gösterilir. Bu ayrımın karıştırılması, esasa girilmeden taraf sıfatı yönünden ret sonucunu doğurabilir.
Buradaki açıklamalar genel bilgi vermek amacıyla kaleme alınmıştır. Yönetim planının içeriği ve toplantı tutanaklarındaki ayrıntılar sonucu belirleyeceğinden, başvurudan önce dosyanızın bir hukukçuyla gözden geçirilmesi önerilir.