Kira bedelinin yeni dönemde ne olacağı tartışması, çoğu zaman tarafların birbirine gönderdiği ihtarlarla başlar ve doğru zamanlanmadığında bir yıllık gecikmeye yol açar. Kira tespiti davasında sonucu belirleyen unsur yalnızca bilirkişinin belirleyeceği rayiç bedel değil, davanın hangi tarihte açıldığıdır. Aşağıda TBK, TMK ve kat mülkiyetine ilişkin 634 sayılı Kanun çerçevesinde izlenecek sıra ele alınmaktadır.
Artış oranı ile tespit davası aynı şey değildir
Taraflar sözleşmede artış oranı kararlaştırmışsa, bu oran tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşamaz; aşan kısım geçersiz sayılır ve sınır uygulanır. Sözleşmede hiç oran yoksa hâkim, endeks sınırını aşmamak koşuluyla ve kiralananın durumunu göz önünde tutarak bedeli belirler. Beş yıldan uzun süredir devam eden kira ilişkilerinde ise değerlendirme hakkaniyet ölçütüne göre yapılır ve endeks sınırı bu noktada belirleyici olmaktan çıkar.
Otuz günlük ihtar penceresi
Tespit davasının yeni kira döneminin başından itibaren sonuç doğurabilmesi için, dava bu dönemin başlangıcından en geç otuz gün önce açılmalı ya da kiraya veren bu süre içinde artış iradesini yazılı olarak bildirmiş olmalıdır. Bildirim yapılmışsa dava, dönemin sonuna kadar açıldığında yine yeni dönem başından itibaren hüküm doğurur. Bu pencerenin kaçırılması, haklı bir talebin bir dönem boyunca uygulanamamasına neden olur.
Dava şartı arabuluculuk
Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır. Bu adımın atlanması, süre yönünden hazırlanmış bir dosyanın dahi usulden reddine yol açar. Arabuluculuk başvurusunun süreye etkisi bakımından son tutanağın tarihi kayıt altına alınmalı ve otuz günlük pencere ile birlikte tek takvimde izlenmelidir.
Delil dosyası nasıl kurulur
- Kira sözleşmesinin aslı ve varsa ek protokoller
- Ödeme dekontlarının açıklama satırlarıyla birlikte dökümü
- Aynı bina ve çevredeki emsal kira bilgileri
- Taşınmazın konumu, yaşı ve donanımını gösteren belgeler
- Ortak gider ve aidat kayıtlarının kira bedelinden ayrıştırılması
Usule aykırı adımlar
- İhtarın kiracı yerine üçüncü kişiye tebliğ edilmesi
- Sözleşmedeki dönem başlangıcının yanlış hesaplanması
- Tespit talebiyle tahliye talebinin aynı dilekçede karıştırılması
- Görevli mahkemenin sulh hukuk olduğunun gözden kaçırılması
- Emsal olarak sunulan taşınmazların niteliklerinin açıklanmaması
Bu metin genel bilgi vermek amacıyla hazırlanmıştır. Sözleşmenin tarihi, kira ilişkisinin süresi ve taşınmazın niteliği sonucu değiştirebileceğinden, ihtar gönderilmeden önce sözleşmenin incelenmesi ve hukuki destek alınması önerilir.