Tapu iptali talepleri, çoğu zaman yıllar öncesine dayanan bir devrin bugünkü sonucunu tartışır. Bu tür dosyalarda kaybedilen davaların önemli bir bölümü esastan değil; delilin zamanında sabitlenmemesinden ve tespit davası ile asıl davanın ilişkisinin yanlış kurulmasından kaynaklanır. TMK ve TBK hükümleri kadar, kat mülkiyetine ilişkin 634 sayılı düzenleme de taşınmazın niteliğine göre devreye girer.
Delil Tespiti Bir Dava Değildir, Ama Davayı Kurtarır
Yapının mevcut durumu, muhdesatın kim tarafından meydana getirildiği veya taşınmazdaki fiilî kullanım gibi zamanla değişebilecek olgular, dava açılmadan önce tespit ettirilebilir. Tespit dosyası tek başına mülkiyet uyuşmazlığını çözmez; ancak sonradan yapılan tadilatlar ya da el değiştirmeler nedeniyle ispatı imkânsızlaşacak vakıaları dondurur. Tespit talebinde sorulacak soruların açık yazılması, bilirkişinin konu dışına çıkmasını da önler.
Yetkiyi Tartışmaya Açmayın
Taşınmazın aynına ilişkin davalarda yetki, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesine aittir ve bu kural taraf iradesiyle değiştirilemez. Sözleşmedeki yetki şartına güvenerek başka bir yerde açılan dava, esasa hiç girilmeden reddedilebilir. Birden çok ilde taşınmaz varsa, talebin bölünmesi veya birleştirilmesi baştan planlanmalıdır.
Talep Sonucunu Doğru Kurmak
- Tapu kaydının iptali ile tescil talebinin birlikte yazılması
- Taşınmaz üçüncü kişiye devredilmişse iyiniyet tartışmasının baştan kurgulanması
- İptal mümkün olmazsa devreye girecek bedele ilişkin talebin kademeli olarak eklenmesi
- Muris muvazaası iddiasında tenkis talebinin alternatif olarak saklı tutulması
Dava Açılır Açılmaz: Kaydın Korunması
Dava süresince taşınmazın el değiştirmesi, kazanılmış hak tartışmalarını ağırlaştırır. Bu nedenle dilekçeyle birlikte tedbir talep edilmesi ve kabul hâlinde kararın tapu kaydına işlenmesinin takip edilmesi gerekir. Şerhin fiilen işlenip işlenmediği, mahkemenin müzekkeresinin akıbeti izlenerek doğrulanmalıdır.
Keşif ve Bilirkişi Aşamasına Hazırlık
- Tapu kayıtları, akit tabloları ve varsa kadastro tutanakları temin edilir.
- Devir bedelinin ödendiğini gösteren banka hareketleri toplanır.
- Devir tarihindeki rayiç ile bedel arasındaki fark somut verilerle karşılaştırılır.
- Keşifte gösterilecek sınırlar ve tanıklar önceden belirlenir.
Bu rehber genel bir çerçeve sunar; devrin tarihi, taşınmazın niteliği ve tarafların akrabalık ilişkisi hukuki nitelendirmeyi tümüyle değiştirebilir. Uyuşmazlığın seyri belge yoğun olduğundan, dava açmadan önce kayıtların bir hukukçu ile birlikte taranması yerinde olur.