Paydaşlar arasındaki ortaklığın giderilmesi davası, taşınmazın kaderini kısa sürede değiştiren bir süreçtir. Taşınmaz üzerinde bina, ağaç, kuyu veya benzeri bir yapı bulunuyorsa asıl tartışma çoğunlukla bunların kime ait sayılacağı üzerinde yoğunlaşır. Bu noktada zamanında açılmayan tespit davası, satış bedelinin payı oranında bölüşülmesi sonucunu doğurur.
Muhdesat Neden Ayrı Bir Dava Konusudur?
TMK'nın bütünleyici parça ve üst hakkına ilişkin ilkeleri uyarınca taşınmaz üzerindeki yapı kural olarak arzın mütemmim cüzü sayılır. Yapıyı kendi imkânlarıyla meydana getiren paydaş, bu emeğin karşılığını almak istiyorsa aidiyetin ayrıca tespit ettirilmesi gerekir. Ortaklığın giderilmesi dosyasında tapu kaydı esas alınacağından, tespit olmaksızın yapılan itiraz sonuç doğurmaz.
İki Yolun Karşılaştırılması
- Aynen taksim: taşınmaz fiilen bölünebiliyor, imar mevzuatı elveriyorsa öncelikle bu yol denenir; gerektiğinde denkleştirme bedeli öngörülür.
- Satış suretiyle paylaşma: aynen bölünme mümkün değilse satış memurluğu aracılığıyla açık artırma yapılır ve bedel paylar oranında dağıtılır.
Aynen taksim talebi süresinde ileri sürülmezse, mahkeme doğrudan satışa yönelebilir. Bu nedenle dilekçede talebin sırası ve gerekçesi açıkça yazılmalıdır.
Başvuru ve İtiraz Takvimi
- Tapu kaydı, çaplı kroki ve imar durumu belgesi temin edilir; paydaş listesi güncellenir.
- Taşınmaz üzerindeki yapıların yapım tarihi; ruhsat, fatura, tanık ve hava fotoğrafı gibi delillerle belgelenir.
- Muhdesat aidiyetinin tespiti talebi, ortaklığın giderilmesi dosyasıyla birlikte planlanır ve bekletici mesele yapılması istenir.
- Bilirkişi raporundaki değerleme ve taksim önerisi, süresinde ve rakamsal karşı hesapla itiraza konu edilir.
- Satış aşamasında kıymet takdirine karşı itiraz süresi ayrıca takip edilir.
Usule Aykırı İşlemin En Sık Görülen Biçimleri
Uygulamada dosyayı zayıflatan hatalar; tüm paydaşların davaya dâhil edilmemesi, mirasçı paydaşlar bakımından veraset ilişkisinin belgelenmemesi ve keşifte yapıların ölçüme dâhil ettirilmemesidir. Ayrıca taşınmazın aynından kaynaklanan bazı uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabuluculuk dava şartı olarak öngörülmüş olabilir; başvuru öncesinde güncel düzenlemenin kontrol edilmesi gerekir.
Kira ve Kullanım İlişkisinin Ayrı Tutulması
Paydaşlardan biri taşınmazı tek başına kullanıyorsa, ecrimisil veya kira ilişkisine dayanan talepler ortaklığın giderilmesi davasından bağımsız değerlendirilir. TBK kapsamındaki kira ilişkisi devam ederken satış yapılması, alıcının hukuki durumunu da etkiler; bu nedenle kullanım durumu dosyaya baştan yansıtılmalıdır.
Yukarıdaki anlatım genel bilgi vermeyi amaçlar. Taşınmazın niteliği, paydaş sayısı ve yapıların durumu süreci köklü biçimde değiştirebileceğinden, tapu ve belediye kayıtlarınızla birlikte bir hukukçudan görüş almanız önerilir.