Apartman ve site uyuşmazlıklarında sorun genellikle haklılık değil, tepki verme zamanıdır. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, TMK ve TBK ekseninde yürüyen bu dosyalarda kat malikleri kurulu kararına karşı açılacak davanın süresi kısa olduğundan, karar defterine ulaşmak ilk iştir.
Kurul kararına karşı dava
Toplantıya katılmayan ya da karara olumsuz oy veren malik, kararın kanuna, yönetim planına veya dürüstlük kuralına aykırılığını ileri sürerek iptalini isteyebilir. 634 sayılı Kanun bu talep için iki katmanlı bir süre öngörür: aykırılığın öğrenilmesinden itibaren işleyen kısa süre ve karar tarihinden itibaren işleyen daha uzun azami süre. Uygulamada tartışma çoğunlukla öğrenme anının ne zaman gerçekleştiği üzerinde çıkar; bu nedenle karar defterinin okunduğu tarihe ilişkin bir kayıt bırakmak yararlıdır.
Toplantının kendisine yönelik itirazlar
- Çağrının tüm maliklere usulüne uygun ve süresinde yapılmaması
- İlk toplantıda yeter sayı sağlanmadan karar alınması
- Vekâletle temsilde sınırların aşılması
- Yönetim planı değişikliği gibi ağırlaştırılmış yeter sayı gerektiren konularda basit çoğunlukla karar alınması
- Karar defterine geçirilmeyen ya da imzalanmayan kararların uygulanması
Ortak gider ve gecikme tazminatı
Ortak giderlere katılma borcunun kapsamı, giderin niteliğine göre değişir; bazı giderler arsa payına, bazıları eşit paylaşıma tabidir. Ödenmeyen ortak gider için gecikme tazminatı istenebilir ve yönetici icra takibi başlatabilir. Malikin buna karşı savunması, borcun varlığından çok kararın geçerliliğine ve giderin niteliğine dayanıyorsa, itirazın hangi mercide ileri sürüleceği ayrıca belirlenmelidir.
Projeye ve kullanıma aykırılık
Bağımsız bölümün mimari projeye aykırı kullanılması, ortak alana el atılması ya da yönetim planındaki kullanım yasağının ihlali hâlinde eski hâle getirme ve önleme talepleri gündeme gelir. Bu tür dosyalarda tespit önemlidir: değişikliğin ne zaman yapıldığını gösteren fotoğraf, proje örneği ve varsa belediye kaydı erkenden temin edilmelidir. Gecikme, hem ispat hem de sessiz kalma savunması bakımından aleyhe sonuç doğurabilir.
Usul: hangi mahkeme, kim davalı
Kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda görevli mahkemenin ve husumetin doğru yöneltilmesi belirleyicidir; davanın yöneticiye mi, karara olumlu oy veren maliklere mi yoksa tüm maliklere mi yöneltileceği talebin türüne göre değişir. Husumetin yanlış yöneltilmesi, süre dolduktan sonra düzeltilemeyebilir. Tebligat adreslerinin güncelliği de dosyanın hızını doğrudan etkiler.
Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır; yönetim planı hükümleri ve toplantı tutanağının içeriği sonucu değiştirebilir. Karar defterini gördüğünüz anda süre işlemeye başladığından, değerlendirmeyi geciktirmemeniz önerilir.