Paylı veya elbirliği mülkiyetine konu bir taşınmazda paydaşlardan biri taşınmazı tek başına kullanıyorsa, diğer paydaşların iki ayrı talebi gündeme gelir: kullanım karşılığının istenmesi ve ortaklığın giderilmesi. İhtarname bu iki talepten yalnızca birinde belirleyici rol oynar. Bu ayrımın bilinmemesi, açılan davanın önemli bir kaleminin reddiyle sonuçlanır.
İhtarın Asıl İşlevi: İntifadan Men
Paydaşlar arası ecrimisil taleplerinde kural olarak, taşınmazı kullanan paydaşın intifadan men edilmiş olması aranır. Bunun yolu, kullanımın kabul edilmediğini ve payına düşen karşılığın istendiğini gösteren bir bildirimden geçer. Noter ihtarnamesi bu bildirimin en güvenli biçimidir; tarih ve içerik birlikte belgelenir. İhtar tarihinden önceki dönem için talep, kural olarak sınırlı kalır. İntifadan men koşulunun aranmadığı istisnai haller bulunduğundan, taşınmazın niteliği ve kullanım biçimi ayrıca değerlendirilmelidir. Buna karşılık ortaklığın giderilmesi davası için önceden ihtar çekilmesi bir dava şartı değildir.
Aynen Taksim mi Satış mı
- Talep dilekçesinde öncelikle aynen taksim, mümkün olmazsa satış yoluyla giderilme istenmelidir.
- Aynen taksim mümkünse mahkeme kural olarak buna öncelik verir.
- Taşınmazın imar durumu, ifraz kabiliyeti ve üzerindeki yapılar taksim imkânını belirler.
- Kat mülkiyetine geçiş mümkünse 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde bu seçenek gündeme gelebilir.
- Değer farkı doğduğunda ivaz eklenerek denkleştirme yapılması istenebilir.
Görev, Yetki ve Taraf Teşkili
Ortaklığın giderilmesi davası sulh hukuk mahkemesinde görülür ve taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi yetkilidir; bu yetki kesindir. Davanın en kritik yönü taraf teşkilidir: tüm paydaşların davada yer alması zorunludur. Paydaşlardan biri vefat etmişse mirasçılık belgesi alınarak tüm mirasçıların dahil edilmesi gerekir. Eksik taraf teşkili, dosyanın aylarca uzamasına ve tebligat masraflarının katlanmasına yol açan en yaygın usul sorunudur.
Dava Öncesi Hazırlık Sırası
- Güncel tapu kaydı ve takyidat bilgisi alınır.
- Paydaşların kimlik ve adres bilgileri güncellenir.
- Taşınmaz üzerindeki ipotek, haciz ve şerhler listelenir.
- Kira geliri elde ediliyorsa sözleşme ve tahsilat kayıtları toplanır.
- Ecrimisil talep edilecekse ihtarın tarihi ve muhatapları netleştirilir.
Kira İlişkisi Varsa Ek Katman
Taşınmaz üçüncü kişiye kiraya verilmişse, Türk Borçlar Kanunu'nun kira hükümleri devreye girer ve satış sonrası kiracının durumu ayrıca değerlendirilir. Paydaşlardan birinin diğerlerinin rızası olmadan yaptığı kira sözleşmesi, paylar arasındaki iç ilişkide tartışma yaratır. Bu nedenle ortaklığın giderilmesi talebiyle birlikte kira gelirinin paylaşımına ilişkin istemler de baştan planlanmalıdır.
Bu içerik genel çerçeve sunar. Taşınmazın niteliği, paydaş sayısı ve mevcut kullanım düzeni sonucu değiştirdiğinden, ihtar veya dava adımından önce hukuki değerlendirme yaptırmanız yerinde olur.