Kira artışına ilişkin uyuşmazlıkların büyük bölümü, oranın hesaplanmasından değil zamanlamanın kaçırılmasından doğar. Yeni kira döneminin başlaması, artış talebinin akıbetini doğrudan belirler. Bu rehber, TBK çerçevesinde süre yönetiminin nasıl kurulacağını ele alır.
Artış Oranında Üst Sınır
Konut ve çatılı işyeri kiralarında, yenilenen dönemlerde uygulanacak artış oranı bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşamaz. Sözleşmede daha yüksek bir oran kararlaştırılmış olması bu üst sınırı değiştirmez; aşan kısım bakımından anlaşma hüküm doğurmaz. Sözleşmede hiçbir artış kaydı bulunmasa dahi aynı sınır çerçevesinde artış istenebilir. Yabancı para üzerinden yapılan kiralarda ise farklı bir rejim uygulanır ve bu ayrım sözleşmenin başında netleştirilmelidir.
Otuz Günlük İhtar Penceresi
Kira bedelinin tespiti davası kural olarak her zaman açılabilir. Ancak yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olacak bir bedel belirlenmesi isteniyorsa, dava bu dönemin başlangıcından en geç otuz gün önce açılmalı ya da aynı süre içinde kiracıya artış yapılacağına ilişkin yazılı bildirim ulaştırılmalıdır. Bildirimin ulaştığı tarihin ispatlanabilir olması, sonraki bütün hesabın dayanağıdır. Sözleşmede artış kaydı bulunması hâlinde ise bu koşul aranmaz ve tespit yeni dönem başından itibaren geçerli olur.
Beş Yıllık Dönem ve Hakkaniyet Değerlendirmesi
Beş yıldan uzun süreli ya da beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde, bedel yalnızca endeksle sınırlı kalmaz. Bu durumda hâkim; endeksteki değişimi, kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini gözeterek hakkaniyete uygun bir bedel belirler. Bu aşamada emsal araştırması dosyanın belirleyici unsuru hâline geldiğinden, aynı bina ve çevredeki taşınmazlara ilişkin somut veriler önceden derlenmelidir. Kiralananda kiracı tarafından yapılan kalıcı iyileştirmeler de değerlendirmede tartışılan başlıklardandır.
Fazla Ödenen Bedel ve Fiili Uygulamalar
Üst sınırın üzerinde yapılan tahsilatlar bakımından kiracının iade talebi gündeme gelebilir; bu talep TBK'nın sebepsiz zenginleşme ve kira alacaklarına ilişkin hükümleri çerçevesinde değerlendirilir. Öte yandan artışın kabul edilmemesi tek başına tahliye sebebi değildir. Kat mülkiyeti düzenine tabi taşınmazlarda ise ortak gider ve yakıt paylarının kira artışıyla karıştırılmaması, 634 sayılı Kanun kapsamındaki yükümlülüklerin ayrı gösterilmesi gerekir.
Yukarıdaki bilgiler genel çerçeve sunar. Sözleşme tarihi, süresi ve taşınmazın niteliği sonucu değiştirebileceğinden, yeni dönem başlamadan önce takvimin bir hukukçu ile birlikte kontrol edilmesi önerilir.