Kat mülkiyetine tabi bir yapıda tahliye talebi, sıradan kira ihtilafından farklı işler. Karşınızda yalnızca kiracı değil, yönetim planı, kat malikleri kurulu kararları ve bağımsız bölümün tahsis amacı da vardır. TBK, TMK ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında yürüyen bu dosyalarda icra dairesi üzerinden ilerlemek hızlı görünse de, dayanağı zayıf bir takip itirazla kolayca durur.
Önce Hangi Sıfatla Talep Ediyorsunuz
Talebin kaynağı belirlenmeden delil toplanamaz. Malik olarak kira sözleşmesine dayanan bir tahliye ile, yönetici veya kat malikleri kurulu sıfatıyla bağımsız bölümün amaca aykırı kullanımına dayanan talep birbirinden ayrı hukuki temellere oturur. İkisi karıştırıldığında hem yetkili merci hem de sunulması gereken belgeler değişir; bu da dosyanın esasa girilmeden geri dönmesine yol açar.
Delil Dosyasının İki Katmanı
- Sözleşme katmanı: kira sözleşmesi, kefil beyanı, kira artış yazışmaları, banka ödeme dökümü
- Yapı katmanı: tapu kaydı, yönetim planı, kat malikleri kurulu karar defteri, işletme projesi
- Bildirim katmanı: ihtarname, tebliğ şerhi, ödeme emrinin tebliğ tarihi
- Olay katmanı: rahatsızlığı veya amaca aykırı kullanımı gösteren tutanaklar, fotoğraf ve tanık listesi
Karar defterindeki imzaların ve toplantı yeter sayısının kontrol edilmemesi sık rastlanan bir eksikliktir. Usulüne uygun alınmamış bir kurul kararına dayanan talep, esas itibarıyla haklı olsa bile dayanaksız kalır.
Ödeme Emri ve İtiraz Mekaniği
İcra yoluyla yürüyen tahliyede süreler, tebligat tarihine bağlanır. Borçlunun itirazı takibi durdurur ve dosya bu noktadan sonra icra mahkemesi ya da genel mahkeme yoluna kayar. Bu nedenle takip talebindeki alacak kalemleri, kira ve yan giderler ayrıştırılarak yazılmalı; belirsiz tek kalem talep yerine her kalemin dönemi ve dayanağı gösterilmelidir. Tahliye taahhüdüne dayanılıyorsa taahhüdün düzenlenme tarihi ile kira ilişkisinin başlangıç tarihi arasındaki ilişki baştan kontrol edilmelidir.
Usul Hatasını Önleyen Kontroller
- İhtarnamenin muhatabı ve tebliğ adresi tapu ve sözleşmeyle karşılaştırılır.
- Kurul kararının çağrı, yeter sayı ve karar defterine geçirilme kaydı denetlenir.
- Takip türü ve dayanağı, talebin hukuki sebebiyle uyumlu seçilir.
- Ortak gider alacakları ile kira alacağı ayrı ayrı gösterilir.
- İtiraz gelmesi ihtimaline karşı hangi mahkemeye gidileceği önceden belirlenir.
Kapanış
Bu metin yol gösterici bir çerçeve sunar; yapının yönetim planı ve sözleşmenizin metni sonucu değiştirebilir. Takip başlatmadan önce belgelerinizin bir hukukçu tarafından incelenmesi, itirazla karşılaşma ihtimalini azaltır.