Kira uyuşmazlıklarında tahliye talebinin sonucu çoğu zaman duruşma salonunda değil, ihtarnamenin kaleme alındığı gün belirlenir. TBK'nın konut ve çatılı işyeri kirasına ilişkin hükümleri, her tahliye sebebi için ayrı bir ön işlem ve ayrı bir süre öngörür. Bu ön işlem usule aykırı yapıldığında dava esasa girilmeden reddedilir ve kiraya veren çoğu zaman yeni bir kira yılını beklemek zorunda kalır.
Sebebe Göre Değişen İhtar Türleri
Kira bedelinin ödenmemesi hâlinde TBK, konut ve çatılı işyeri kiralarında belirli bir süre veren yazılı ödeme ihtarı arar; bu süre kanunun öngördüğü asgari süreden kısa olamaz. Buna karşılık ihtiyaç ve yeniden inşa sebepleri ihtara değil, dava açma süresine bağlıdır. Bir kira yılı içindeki iki haklı yazılı ihtar ise ancak kira yılının bitiminden sonra açılacak davada sonuç doğurur. Yazılı tahliye taahhüdünde ihtarın yerini taahhüt edilen tarihin geçmesi ve ardından işleyen dava veya takip süresi alır.
İhtarnamede Sık Görülen Usul Hataları
- İhtarın kiracıya değil, taşınmazda fiilen oturan üçüncü kişiye tebliğ edilmesi
- Birden çok kiracı bulunmasına rağmen yalnızca birine ihtar gönderilmesi
- Verilen ödeme süresinin kanunun aradığı asgari süreden kısa tutulması
- Hangi aya ait kira ve yan giderin istendiğinin kalem kalem gösterilmemesi
- Süre içinde ödeme yapılmazsa tahliye isteneceğinin metinde açıkça yazılmaması
Kiracının İtiraz Hattı
Kiracı açısından savunma, ihtarın kendisine yönelen usul denetimiyle başlar. Ödemenin banka kanalıyla yapıldığı, kiraya verenin ödemeyi almaktan kaçındığı, depozitonun mahsup edildiği ya da kiralananın ayıplı olması nedeniyle bedelden indirim hakkının kullanıldığı savunmaları belgeyle desteklenmelidir. Tebligatın usulsüz olduğu ileri sürülüyorsa öğrenme tarihi açıkça bildirilmelidir; aksi hâlde süreler tebliğ tarihinden işlemeye devam eder.
Başvuru Sırası ve Mercii
- Sözleşme, ödeme belgeleri ve ihtarlar tarih sırasıyla tek dosyada toplanır.
- Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava şartı olarak arabuluculuğun kapsamı kontrol edilir.
- Tahliye davası kural olarak kiralananın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde açılır.
- İcra yoluyla tahliye tercih edilmişse itiraz ve şikâyet süreleri ayrı ayrı takvime bağlanır.
- Karar sonrası icranın geri bırakılması ve kanun yolu takvimi baştan planlanır.
Dosyayı Ayakta Tutan Belgeler
Kira sözleşmesi, ödeme dekontları, yan gider hesapları, tebliğ şerhli ihtarname, tapu kaydı ve varsa kullanım durumuna ilişkin tespit tutanağı dosyanın omurgasını oluşturur. Tanık beyanı tek başına ödeme iddiasını karşılamaz; ödeme kural olarak belgeyle ispatlanır. TMK ve kat mülkiyetine ilişkin 634 sayılı Kanun kapsamındaki ortak alan uyuşmazlıkları varsa bunlar ayrı bir başlıkta ele alınmalıdır.
Buradaki açıklamalar yol gösterici niteliktedir. Kira ilişkisinin türü, sözleşme tarihi ve taşınmazın niteliği sürelerin tamamını değiştirebileceğinden, ihtarname gönderilmeden önce dosyanın bir hukukçuyla birlikte değerlendirilmesi yerinde olur.