Paylı ya da elbirliği mülkiyetine konu bir taşınmazda kiracı bulunması, hem paylaşmayı hem tahliyeyi tek başına zorlaştırmaz; sorunu büyüten şey, iki sürecin birbirini bekletecek şekilde yanlış sırayla başlatılmasıdır. Bu rehber, ortaklığın giderilmesi dosyasında tahliye boyutunun ispat düzenini ele alır.
Önce mülkiyet tablosu, sonra kullanım tablosu
Dosyanın omurgası iki ayrı tablodur. Birincisi mülkiyet tablosudur: tapu kaydı, pay oranları, varsa şerhler ve intikal işlemleri. İkincisi kullanım tablosudur: taşınmazı kimin, hangi sıfatla ve hangi tarihten beri kullandığı. Paydaşlardan birinin fiilen oturması ile üçüncü kişinin kira sözleşmesine dayanarak oturması, aynı delil paketiyle ispatlanamaz.
Kira ilişkisinin niteliği tahliyenin yolunu belirler
Sözleşmenin yazılı olup olmadığı, kimin kiraya veren sıfatıyla imzaladığı ve diğer paydaşların bu ilişkiye onay verip vermediği belirleyicidir. Bir paydaşın tek başına kurduğu kira ilişkisinin diğer paydaşlar bakımından sonuçları tartışmalıdır; bu tartışma TBK ve TMK'nın paylı mülkiyete ilişkin hükümleri birlikte okunarak çözülür. Kat mülkiyetine geçilmiş bir yapıda ise 634 sayılı Kanun kapsamındaki bağımsız bölüm düzeni ayrıca dikkate alınır.
İcra kanalıyla tahliyede usul hassasiyeti
Tahliye talebinin icra dairesi üzerinden yürütüldüğü hâllerde, dayanak belgenin niteliği ve tebligatın usulüne uygunluğu sonucu doğrudan etkiler. Taahhüt tarihinin taahhüdün verildiği tarihten sonraya ait olması, imzanın inkâr edilmesi veya tebligatın yanlış adrese çıkarılması, tahliye talebinin reddine yol açabilecek tipik usul sorunlarıdır. Bu noktada eksik bırakılan bir tebligat kaydı, aylar süren bir gecikmeye dönüşür.
Satış kararının kiracıya etkisi
Paylaşmanın aynen bölüşme yoluyla mümkün olmadığı hâllerde satış suretiyle paylaşmaya karar verilir. Satış aşamasında taşınmazın kira ile kullanılıyor olması alıcı davranışını ve dolayısıyla bedeli etkileyeceğinden, kira ilişkisinin durumu ve tahliye ihtimali dosyada açıkça belgelenmelidir. Kullanım bedeli, ecrimisil ve masraf paylaşımı gibi talepler de aynı kayıtlardan beslenir.
Sık yapılan sıralama hatası
- Tahliye başlatılmadan paylaşma davasının açılıp, satış aşamasında kiracı sorununun keşfedilmesi
- Kira sözleşmesinin aslının değil, tarafların iddialarının dosyaya konulması
- Ödeme kayıtlarının kim tarafından, hangi hesaba yapıldığının izlenmemesi
- Paydaşlar arası yazışmaların tarihsiz saklanması
Bu içerik yol gösterici bir çerçeve sunar; taşınmazın niteliği, paydaş sayısı ve kira ilişkisinin kuruluş biçimi izlenecek yolu değiştirebilir. Paylaşma ve tahliye adımlarını birlikte planlamak için somut belgelerinizle hukuki destek almanız önerilir.