Kira bedelinin yenilenen dönemde ne olacağı, çoğu zaman tek bir ihtarnamenin içeriğine ve gönderim tarihine bağlıdır. TBK ve TMK çerçevesinde artış talebi usulüne uygun bildirilmediğinde, esasen haklı görünen bir talep dahi sonuç doğurmayabilir.
İhtarnamenin Zamanı Talebin Kaderini Belirler
Konut ve çatılı işyeri kiralarında artış oranı, tarafların anlaşmasına ve TBK'nın kira bedelinin belirlenmesine ilişkin hükümlerindeki üst sınıra tabidir. Yeni dönem için farklı bir bedel talep edilecekse, bildirimin dönem başlangıcından önce karşı tarafa ulaşmış olması aranır. Geç ulaşan ihtar çoğu halde bir sonraki döneme sarkar ve aradaki fark talebi karşılıksız kalır. Bu nedenle gönderim tarihi kadar tebliğ tarihi de takip edilmelidir.
Artış Bildirimi ile Temerrüt İhtarını Ayırın
Uygulamada en sık görülen usule aykırı işlem, tek bir metinde hem yeni bedelin bildirilmesi hem de tahliye tehdidinin birleştirilmesidir. Ödenmeyen kira için verilecek süreli ihtar ile artış bildirimi farklı hukuki sonuçlar doğurur; ikisinin iç içe geçmesi ihtarın geçersiz sayılmasına ya da verilen sürenin hatalı hesaplanmasına yol açar. Kiracı bakımından ise itiraz kaydı düşülmeden yapılan ödemelerin, yeni bedelin zımnen kabulü şeklinde yorumlanma ihtimali gözetilmelidir.
Kiracının İtiraz Seçenekleri
- Fazla bedele çekince koyarak ödeme yapmak ve bunu yazılı olarak kayda geçirmek
- Talep edilen oranın yasal sınırı aştığını gerekçelendiren cevabi ihtarname göndermek
- Uyuşmazlık sürerse kira bedelinin tespiti davası yolunu değerlendirmek
- Ödemeleri banka üzerinden ve açıklama kısmına dönem yazarak sürdürmek
Kira Tespiti ve Uyarlama Talebinde Usul
Kira bedelinin tespiti davası taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde açılır. Davanın yeni dönem başlangıcından belirli bir süre önce açılması ya da aynı süre içinde artışın ihtarla bildirilmiş olması, tespit edilecek bedelin hangi dönemden itibaren uygulanacağını belirler. Bu ayrıntı gözden kaçtığında dava kazanılsa bile hüküm bir sonraki döneme işler. Beş yıldan uzun süren kira ilişkilerinde ise hakkaniyet değerlendirmesi gündeme gelir ve emsal kira araştırması dosyanın merkezine oturur.
Arabuluculuk Basamağını Atlamayın
Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıkların önemli bir bölümünde dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır. Bu adım atlanarak açılan dava esasa girilmeden usulden reddedilir ve yeniden başvuru sırasında süre baskısı doğar. İcra takibine ve tahliye taahhüdüne dayanan bazı talepler bu kuralın dışında kaldığından, yol haritası talep türü belirlendikten sonra çizilmelidir.
Her kira dosyası sözleşme metnine, ödeme geçmişine ve taşınmazın niteliğine göre farklı ilerler; burada anlatılanlar genel bilgi niteliğindedir ve somut uyuşmazlıkta hukuki destek alınması gerekir.