Bir taşınmazda hem mülkiyetin tartışmalı olduğu hem de fiili kullanımın tahliye baskısı altında bulunduğu dosyalar, gayrimenkul uyuşmazlıklarının en zorlu grubudur. Tapu iptali ve tescil talebi mülkiyeti hedeflerken, icra yoluyla tahliye kullanımı hedefler; iki hat aynı takvimde ilerlediğinde, birinde atılan adım diğerinde aleyhe sonuç doğurabilir. TBK, TMK ve 634 sayılı Kanun ekseninde bu iki hattın ayrı ayrı planlanması gerekir.
Önce Tapu Kaydını Dondurmak
Tapu iptali ve tescil davasında en kritik ilk adım, dava sonuçlanana kadar taşınmazın üçüncü kişilere devredilmesini önlemektir. Dava açıldığının tapu siciline şerh edilmesi ya da ihtiyati tedbir kararı alınması sağlanmazsa, iyiniyetli üçüncü kişi eline geçen taşınmak bakımından talep tazminata dönüşebilir. Bu nedenle tedbir talebi dilekçenin sonuna eklenen bir cümle değil, ilk gün çözülmesi gereken bir sorundur.
Yetki Burada Tartışmaya Açık Değildir
Taşınmazın aynına ilişkin davalar, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde görülür ve bu kural taraf iradesiyle değiştirilemez. Buna karşılık kira ilişkisinden doğan alacak ve tahliye taleplerinde durum farklıdır. Aynı taşınmaz etrafında dönen iki talebin farklı yer ve mercilerde ilerleyebileceği baştan hesaba katılmazsa, dosyalardan biri usulden reddedilir.
Muvazaa ve İnançlı İşlem İddialarının İspatı
Tapu iptali taleplerinin önemli bir kısmı, devrin görünürdeki sebebinin gerçek olmadığı iddiasına dayanır. Burada ispat, tek bir belgeye değil bir bütünün tutarsızlığına dayandırılır:
- Devir bedelinin gerçekten ödendiğini gösteren banka hareketlerinin bulunup bulunmadığı
- Devir tarihindeki emsal değer ile resmi senetteki bedel arasındaki fark
- Devralanın ödeme gücü ve taraflar arasındaki yakınlık ilişkisi
- Taşınmazın devirden sonra kim tarafından kullanıldığı, vergi ve aidatı kimin ödediği
- İnançlı işlem iddiasında yazılı delil başlangıcı sayılabilecek yazışmalar
Tahliye Hattında Usul Riski
Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır; buna karşılık icra takibi yoluyla yürütülen tahliye süreçleri ve geçici hukuki koruma talepleri farklı bir mantıkla ilerler. İhtarnamenin içeriği, muhatabı ve tebliğ tarihi bu hatta en çok hata yapılan noktalardır. Kat mülkiyetine tabi taşınmazlarda ayrıca yönetim planı ve kat malikleri kurulu kararlarının dosyaya girmesi gerekir.
Sonuç Yerine
Mülkiyet ve kullanım tartışması iç içe geçtiğinde, hangi talebin önce sonuçlanacağı tüm stratejiyi belirler. Taşınmazınızın tapu kaydı, sözleşme metni ve fiili kullanım durumu birlikte incelenmeden yapılacak genel bir planlama yanıltıcı olur; süreci başlatmadan önce profesyonel bir değerlendirme almanız tavsiye edilir.