Kira ilişkisinin sona erdirilmesinde izlenecek yol tek değildir ve seçilen yol, hangi belgenin işe yarayacağını doğrudan belirler. TBK, TMK ve 634 sayılı Kanun ekseninde yürüyen tahliye uyuşmazlıklarında en sık karşılaşılan kayıp, doğru sebebe dayanılmaması ya da bildirim zincirinin eksik kurulmasıdır. Bu rehber, icra dairesi üzerinden yürütülen tahliye sürecinde delil düzenine odaklanıyor.
İki Ayrı Kanal, İki Ayrı Belge Seti
Kira bedelinin ödenmemesi hâlinde başlatılan icra takibi ile tahliye taahhüdüne veya diğer sebeplere dayanan dava süreçleri farklı belgelerle yürür. Takip yolunda ödeme emri, tebliğ tarihi ve ödemesizlik durumu belirleyicidir; dava yolunda ise sebebin varlığını gösteren sözleşme hükümleri, ihtiyaç iddiasının dayanakları veya taahhüt metni öne çıkar. Aynı dosyada iki yolu karıştırmak, süre ve harç kaybına yol açar.
İhtar ve Tebliğ Zincirinin Kurulması
Bildirim gerektiren tahliye sebeplerinde ihtarın içeriği kadar kime, hangi adrese ve ne zaman ulaştığı da denetlenir. Birden fazla kiracı varsa her birine ayrı bildirim yapılması, ortak konutlarda eşin durumunun gözetilmesi ve adres değişikliklerinin izlenmesi gerekir. Mazbatadaki teslim eden ve teslim alan bilgilerinin okunmaması, süre hesabının baştan yanlış kurulmasına neden olur.
Ödeme İddiasına Karşı Kayıt Düzeni
- Banka açıklamalarında hangi aya ait ödeme yapıldığının yazılı olması.
- Elden ödeme iddialarında imzalı makbuz veya yazışma teyidi.
- Depozito ve aidat kalemlerinin kira bedelinden ayrı izlenmesi.
- Kısmi ödemelerin mahsup sırasının açıkça ortaya konması.
Kiracı tarafında yapılan yaygın hata, ödemeleri düzenli yapmakla birlikte hangi döneme ilişkin olduğunu belirtmemektir. Bu durumda alacaklının mahsup tercihi tartışması doğar ve ödeme yapılmış olmasına rağmen temerrüt iddiası gündeme gelebilir.
Tahliye Taahhüdünde İmza ve Tarih
Taahhüde dayanan taleplerde metnin düzenlenme tarihi ile taahhüt edilen tahliye tarihi arasındaki ilişki, tartışmanın merkezinde yer alır. İmzanın inkâr edilmesi hâlinde inceleme talebinin zamanında ileri sürülmesi, tarihin sonradan doldurulduğu iddiasında ise bunu destekleyen yazışma ve tanık delilinin birlikte sunulması gerekir. Boş belgeye imza iddiası, tek başına beyan düzeyinde kaldığında sonuç doğurmaz.
Kat Mülkiyeti Kaynaklı Kesişmeler
Bağımsız bölümün kullanım amacına aykırı kullanıldığı iddiası gündeme geldiğinde, yönetim planı, kat malikleri kurulu kararları ve yöneticiye yapılan bildirimler dosyaya eklenmelidir. 634 sayılı Kanun kapsamındaki bu kayıtlar, kira ilişkisine dayanan taleplerle birlikte değerlendirildiğinde tabloyu tamamlar.
Bu metin genel bilgilendirme amacı taşır. Kira sözleşmesinin türü, taşınmazın niteliği ve bildirim tarihleri sonucu değiştirebileceğinden, işlem başlatılmadan önce dosyaya özgü hukuki görüş alınması önerilir.