Paylı ya da elbirliği mülkiyete konu bir taşınmazda tarafların anlaşamaması hâlinde gündeme gelen ortaklığın giderilmesi, uzun süren bir dava olmak zorunda değildir. Güncel düzenlemeyle taşınmazın paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda arabuluculuk dava şartı hâline gelmiştir. Bu nedenle süreç artık mahkeme kapısında değil, arabuluculuk masasında hazırlanan belgelerle başlar.
Masaya Hangi Belgelerle Oturulur
- Güncel tapu kayıt örneği ve varsa takyidat listesi
- Taşınmazın imar durumu, çap ve ada parsel bilgileri
- Kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmuşsa 634 sayılı Kanun kapsamındaki yönetim planı ve proje
- Paydaşların pay oranlarını gösteren miras veya devir belgeleri
- Taşınmazdan elde edilen kira gelirine ilişkin sözleşme ve tahsilat kayıtları
Aynen Taksim mi Satış mı
TMK, ortaklığın giderilmesinde aynen taksimi önceler; bölünme mümkün ve taşınmazın değerinde önemli bir kayba yol açmıyorsa bu yol tercih edilir. Aynen taksimin mümkün olmadığı hâllerde satış suretiyle giderme gündeme gelir. Arabuluculuk aşamasında bu ayrımın teknik olarak tartışılması, sonradan yapılacak keşif ve bilirkişi incelemesinin yönünü belirler. Bölünebilirlik iddiasını destekleyen kroki, mimari proje veya imar müdürlüğü yazısı masaya erken getirildiğinde, taraflar arasındaki beklenti farkı hızla daralır.
Anlaşma Belgesinin Uygulanabilirliği
Arabuluculuk sonunda varılan anlaşmanın kâğıt üzerinde kalmaması için, belgenin nasıl uygulanacağının baştan yazılması gerekir. Taşınmazın devrini içeren anlaşmalarda belgenin icra edilebilirliği ile tapu işlemleri bakımından taşıması gereken şartlar ayrıca değerlendirilmelidir. Devir bedeli, ödeme takvimi, masrafların paylaşımı ve teslim tarihi belirsiz bırakıldığında, anlaşma yeni bir uyuşmazlığın başlangıcına dönüşür.
Usule Aykırı İşlemin Somut Görünümleri
- Tüm paydaşların sürece dahil edilmemesi; ortaklığın giderilmesi tüm paydaşları bağlayan bir taleptir.
- Mirasçılardan biri vefat etmişken güncel mirasçılık belgesinin alınmaması.
- Vekâletnamede taşınmaz devri veya sulh yetkisinin bulunmaması.
- Son tutanakta uyuşmazlık konusunun ve taşınmazın açıkça gösterilmemesi.
- Taşınmazın bulunduğu yer bakımından yetki kuralının gözden kaçırılması.
Anlaşma Olmazsa Ne Değişir
Arabuluculukta anlaşma sağlanamasa bile bu aşama boşa geçmiş sayılmaz. Masada toplanan tapu, imar ve değer belgeleri dava dosyasının çekirdeğini oluşturur; tarafların hangi noktada ayrıştığı da netleşmiş olur. Bu netlik, yargılamada keşif ve bilirkişi sürecinin daha odaklı ilerlemesini sağlar.
Buradaki açıklamalar genel bir yol haritası sunar. Taşınmazın niteliği, imar durumu ve paydaş sayısı sonucu değiştirebileceğinden, tapu kayıtlarınızla birlikte hukuki değerlendirme yaptırmanız yerinde olur.