Apartman ve site uyuşmazlıklarında en sık yapılan yönlendirme hatası, her tartışmanın tespit davasıyla çözülebileceği varsayımıdır. Oysa tespit davası, ancak eda davası açma imkânı bulunmayan ve hukuki yararın somut biçimde ortaya konabildiği hâllerde işlevseldir. Eski hâle getirme veya el atmanın önlenmesi talep edilebiliyorken açılan bir tespit davası, hukuki yarar yokluğu nedeniyle sonuçsuz kalabilir.
634 Sayılı Kanun Bakımından Tartışmanın Konusu
Kat mülkiyetine ilişkin uyuşmazlıkların büyük bölümü üç başlıkta toplanır: ortak yer niteliğinin belirlenmesi, onaylı projeye aykırı yapılan değişiklikler ve yönetim planından doğan yükümlülükler. Bu üç başlığın hangisinde bulunduğunuz, toplanacak delili de belirler. Ortak yer tartışmasında belirleyici olan fiilî kullanım değil, onaylı mimari projedeki tanımdır.
Delil Dosyasının Kurulması
- Belediyeden alınacak onaylı mimari proje ve varsa tadilat projeleri
- Kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulurken tapuya verilen liste ve eklenti kayıtları
- Yönetim planının tapu sicilinde kayıtlı hâli
- Kat malikleri kurulu karar defterinin ilgili sayfaları ve toplantı çağrı belgeleri
- Ortak gider paylaşımına ilişkin işletme projesi ve tebliğ kayıtları
- Değişiklik öncesi ve sonrası durumu gösteren tarihli fotoğraflar
Husumetin Doğru Yöneltilmesi
Bu davalarda en yaygın usul hatası, davanın yalnızca yöneticiye veya yalnızca bir kat malikine yöneltilmesidir. Ortak yerlere ilişkin bazı taleplerde tüm kat maliklerinin davada yer alması gerekir; eksik husumetle açılan dava, süre ve masraf kaybı doğurur. Yöneticinin temsil yetkisinin kapsamı da yönetim planından ve kurul kararından okunmalıdır.
Keşif ve Bilirkişi Aşamasına Hazırlık
Bu dosyalarda sonucu belirleyen aşama keşiftir. Keşif öncesinde hazırlanacak kısa bir teknik not; proje üzerindeki ilgili alanın işaretlenmesi, ölçü farklarının gösterilmesi ve bilirkişiye sorulmasını istediğiniz soruların listelenmesi, raporun kapsamını doğrudan etkiler. Rapor tebliğ edildikten sonra itiraz için tanınan süre kısadır ve itirazın teknik gerekçeye dayanması gerekir; genel itirazlar dikkate alınmaz.
Görevli Mahkeme ve Kurul Kararlarına İtiraz
Kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda görev sulh hukuk mahkemesindedir. Kat malikleri kurulu kararlarının iptali talebi ise kanunda öngörülen kısa süreye tabidir ve süre, kararın öğrenilmesi ile toplantı tarihine bağlı olarak farklı işleyebilir. Toplantıya katılmayan malik bakımından sürenin ne zaman başladığı ayrıca değerlendirilmelidir.
Bu içerik genel bilgilendirme içindir. Projenin durumu ve yönetim planı hükümleri sonucu değiştirebileceğinden, dava türü seçilmeden önce belgelerin incelenmesi gerekir.