Taşınmaz uyuşmazlıklarında dava dilekçesinin içeriği kadar, dava açılmadan önce tamamlanması gereken adımlar da belirleyicidir. Arabuluculuk aşaması atlandığında dosya esasa girilmeden geri dönebilir; kesin yetki kuralı gözden kaçırıldığında ise yıllar süren bir yargılama yetkisizlikle sonuçlanabilir. TBK, TMK ve kat mülkiyetine ilişkin düzenlemeler ekseninde bu başlıklar aşağıda ele alınmıştır.
Dava Öncesi Zorunlu Aşama
Yapılan yasal değişikliklerle taşınmazın aynından kaynaklanan bazı uyuşmazlıklar dava şartı arabuluculuk kapsamına alınmıştır. Bu nedenle tapu iptali ve tescil talebi yöneltilmeden önce kapsamın güncel hâli kontrol edilmeli, süreç yürütülmüşse son tutanağın aslı veya onaylı örneği dilekçe ekinde sunulmalıdır. Tutanağın eksik sunulması, verilen kesin süre içinde tamamlanmadığında davanın usulden reddine yol açar.
Yetki ve Görev
Taşınmazın aynına ilişkin davalar bakımından taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinin yetkisi kesin niteliktedir; taraflar bu kuralı sözleşmeyle değiştiremez. Kat mülkiyetine özgü talepler ile mülkiyet aktarımına yönelik talepler aynı dosyada birleştirilirken görev yönünden de ayrı bir değerlendirme yapılması gerekir.
İddiaya Göre Delil Matrisi
Tapu iptali talebinin dayandığı hukuki sebep, toplanacak delili doğrudan belirler:
- Muvazaa iddiasında satış bedelinin gerçekten ödenip ödenmediğine ilişkin banka kayıtları
- Ehliyetsizlik iddiasında işlem tarihine yakın sağlık kurulu ve tedavi kayıtları
- Tapu müdürlüğündeki resmî senet, yevmiye defteri ve işlem dosyası
- Taşınmazın değeri, imar durumu ve kullanım biçimi için keşif ve bilirkişi incelemesi
- Zilyetlik iddiasında vergi kayıtları, abonelik belgeleri ve tanık beyanları
Dava Süresince Alınacak Önlem
Yargılama sürerken taşınmazın üçüncü kişilere devredilmesi ihtimaline karşı tapu kaydına şerh verilmesi talep edilebilir. Bu talebin dava dilekçesiyle birlikte ve gerekçeleriyle ileri sürülmesi, sonradan doğacak iyi niyetli kazanım tartışmalarını sınırlar.
Usule Aykırı İşlem Kaynaklı Kayıplar
Arabuluculuk son tutanağının eklenmemesi, harcın taşınmazın değerine göre tamamlanmaması, davanın tüm tapu maliklerine yöneltilmemesi ve keşif avansının süresinde yatırılmaması en sık rastlanan aksaklıklardır. Bu kalemler için dosya açılışında tek bir kontrol listesi tutulması pratik fayda sağlar.
Bu içerik genel bilgi vermek üzere hazırlanmıştır. Taşınmazın hukuki durumu, devir zinciri ve tarafların sıfatı stratejiyi değiştirebileceğinden, dava öncesinde tapu kayıtlarının ayrıntılı incelenmesi önerilir.