Apartman ve site uyuşmazlıklarında taraflar aynı yapıda yaşamaya devam ettiği için, çözümün kalıcı olması kararın kendisi kadar önemlidir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu malikler arasındaki ilişkiyi, TMK mülkiyet çerçevesini, TBK ise kira ve sözleşme boyutunu ilgilendirir. Bu yazı arabuluculuk masasına hangi belgeyle gidileceğine ve usul eksikliğinin sonuçlarına odaklanır.
Karar Defteri Her Şeyin Başlangıcıdır
Kat malikleri kurulunun aldığı kararların defterdeki hâli, tartışmanın çıkış noktasıdır. Toplantının çağrı usulü, katılım oranı, gündem ve oylama sonucu ayrı ayrı incelenmelidir. Karara katılmayan malikin durumu ve varsa şerhi, ileride ileri sürülecek iddianın dayanağını oluşturur. Deftere hiç geçirilmemiş bir uygulama, fiilen sürüyor olsa bile ispat bakımından zayıf kalır.
Ortak Alan İddiasının Teknik Belgesi
- Onaylı mimari proje ve varsa tadilat projeleri.
- Yönetim planı ve buna dayanan iç düzenlemeler.
- Tapu kaydı, eklenti ve bağımsız bölüm bilgileri.
- Fotoğraf ve tarihli görüntülerle mevcut durumun tespiti.
- Yapılan müdahaleye ilişkin yazışma ve uyarı kayıtları.
Görüşmeye Nasıl Hazırlanılır
Arabuluculuk toplantısı, iddiaların ilk kez sözlü olarak karşı karşıya geldiği yerdir. Masaya yalnızca şikâyetle değil, uygulanabilir bir öneriyle gitmek süreci hızlandırır. Gider paylaşımına dair tartışmalarda hesap tablosu, gürültü veya kullanım şekli tartışmalarında ise tarihli kayıt listesi hazırlanması, anlatımın somutlaşmasını sağlar. Karşı tarafın makul bulabileceği bir ara çözümün önceden düşünülmüş olması, uzlaşma ihtimalini artırır.
Anlaşma Belgesinin Yazımı
Anlaşma metni belirsiz yazıldığında uyuşmazlık kısa süre içinde geri döner. Metinde kimin, neyi, hangi tarihe kadar yapacağı; giderin nasıl paylaşılacağı; yükümlülük yerine getirilmezse ne olacağı açıkça yazılmalıdır. Ortak alana ilişkin düzenlemelerde, sonradan yönetime katılacak maliklerin de bağlı olacağı hususların yönetim planıyla uyumu ayrıca gözetilmelidir.
Usul Eksikliğinin Sonuçları
- Toplantı çağrısının usulüne uygun yapılmaması kararı tartışmalı hâle getirir.
- Dava şartı niteliğindeki başvuru aşaması atlanırsa dosya esastan incelenmeyebilir.
- Yetkili merci yanlış belirlendiğinde süre kaybı doğar.
- Tespit yaptırılmadan yapılan değişiklikler ispat imkânını zayıflatır.
Bu açıklamalar genel bilgilendirme amacı taşır. Yapının niteliği, yönetim planının içeriği ve uyuşmazlığın konusu izlenecek yolu değiştirebileceğinden, adım atmadan önce belgelerin birlikte incelenmesi yerinde olur.