Kira ilişkisinden doğan tahliye taleplerinde süreç, doğrudan dava ile değil çoğu zaman zorunlu arabuluculuk aşamasıyla başlar. Bu aşamaya hazırlıksız girilmesi yalnızca zaman kaybı değil, sonraki yargılamada kullanılacak delillerin de eksik kalması anlamına gelir. Aşağıda TBK, TMK ve kat mülkiyetine ilişkin 634 sayılı Kanun ekseninde konu ele alınmaktadır.
Tahliye Sebebi Delil Setini Belirler
Her tahliye sebebi farklı bir ispat malzemesi gerektirir. Kira bedelinin ödenmemesi iddiasında ödeme kayıtları ve ihtar; ihtiyaç nedeniyle tahliyede ihtiyacın samimiyetini gösteren belgeler; sözleşmeye aykırılıkta ise aykırılığın niteliğini ortaya koyan tespitler öne çıkar. Sebep karıştırıldığında talep dayanaksız kalır.
- Kira sözleşmesinin aslı ve varsa ek protokoller.
- Ödeme dökümleri ve açıklama satırları.
- Gönderilen ihtarnamelerin tebliğ şerhleri.
- Taşınmazın kullanım durumunu gösteren tespit ve fotoğraflar.
İhtar ve Tebligat Zincirinin Denetimi
Tahliye taleplerinin önemli bölümü, esasa girilmeden ihtar veya tebligat kusuru nedeniyle sonuçsuz kalır. İhtarın içeriği, muhatabı ve tebliğ tarihi zincir halinde kontrol edilmelidir. Birden fazla kiracı bulunan veya kiracının değiştiği hallerde ihtarın doğru kişiye yöneltilmiş olması ayrıca önem taşır.
Arabuluculuk Görüşmesine Hazırlık
Arabuluculuk, uzlaşma ihtimali düşük görünse bile dosyanın çerçevesini belirleyen bir aşamadır. Görüşmeye giderken talebin kapsamı, alternatif çözüm seçenekleri ve kabul edilebilir asgari şartlar önceden yazılı olarak belirlenmelidir. Son tutanağa tarafların talepleri açık biçimde yazıldığında, sonraki aşamada tutarlılık sağlanır. Tutanakta anlaşma sağlanan konuların kapsamı belirsiz bırakılmamalıdır.
Anlaşma Sağlanırsa Metnin Kurgusu
Tahliye konusunda anlaşmaya varıldığında, tahliye tarihi, taşınmazın hangi durumda teslim edileceği, birikmiş kira ve yan giderlerin akıbeti ile depozitonun iadesi tek tek düzenlenmelidir. Bu kalemlerden birinin atlanması, kısa süre sonra yeni bir uyuşmazlık doğurur.
Anlaşma Sağlanamazsa Yol Ayrımı
Görüşme sonuçsuz kalırsa izlenecek yol, tahliye sebebine göre değişir. İcra takibi yoluyla ilerlenmesi mümkün olan haller ile doğrudan dava açılması gereken haller birbirinden ayrılmalıdır. Yanlış yolun seçilmesi, uzun süre sonra usulden ret ile karşılaşılmasına yol açabilir.
Burada aktarılanlar bilgilendirme amaçlıdır. Kira uyuşmazlıklarında sözleşme metni ve fiili kullanım biçimi sonuçları etkilediğinden, süreci başlatmadan önce belgelerinizle birlikte hukuki görüş almanız faydalı olur.