Kira uyuşmazlıklarında tahliye talebinin sonucu, çoğunlukla dilekçedeki hukuki nitelendirmeden çok, dayanılan sebebin belgeyle desteklenip desteklenmediğine bağlıdır. TBK çerçevesinde birden fazla tahliye sebebi bulunduğundan, hangi sebebe dayanıldığı en baştan seçilmeli ve delil seti buna göre kurulmalıdır.
Sebep Seçimi Delil Setini Belirler
Kira bedelinin ödenmemesine dayanan tahliye ile ihtiyaç sebebiyle tahliye tamamen farklı belgelerle yürür. Birincisinde ödeme kayıtları, hesap ekstreleri ve ihtar tebliğ evrakı öne çıkar. İkincisinde ise ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunu gösteren kayıtlar gerekir: mevcut konutun durumu, tayin veya işyeri değişikliği belgeleri, aile içindeki değişiklikler ve bunların tarihleri. Sebeplerin dilekçe içinde birbirine karıştırılması, ispat yükünü dağıtır.
İhtar ve Bildirimin Usulü
Tahliye dosyalarının önemli bir bölümü, esasa hiç girilmeden ihtardaki eksiklik nedeniyle sonuçlanır. İhtarın içeriği, muhatabı ve tebliğ şekli en az içerdiği talep kadar önemlidir. Ortak kiracı bulunuyorsa bildirimin kime yapıldığı, konut niteliğindeki taşınmazlarda eşin durumunun gözetilip gözetilmediği ve tebliğ tarihinin belgeyle sabit olup olmadığı kontrol edilmelidir. Tebliğ evrakı, dava dosyasının ilk eki olarak hazırlanmalıdır.
Yerinde İnceleme ve Delil Tespiti
- Taşınmazın fiili kullanım durumunun kayda geçirilmesi
- Kiralananda yapılan değişikliklerin ve zararın tespiti
- Kiralananın başkasına devredildiği veya alt kiraya verildiği iddiasında kullanım kayıtları
- Abonelik kayıtlarının kim adına olduğunun gösterilmesi
- Komşuluk ilişkilerine dayanan iddialarda yönetim kayıtları
Kat Mülkiyetinden Doğan Boyut
Taşınmaz kat mülkiyetine tabiyse, 634 sayılı Kanun kapsamındaki yönetim planı ve kat malikleri kurulu kararları uyuşmazlığa doğrudan etki edebilir. Bağımsız bölümün kullanım amacına aykırı kullanıldığı iddiasında, yönetim planındaki kayıt ile fiili kullanımın karşılaştırılması gerekir. Kurul kararlarının usulüne uygun alınmış olması da ayrıca denetlenir.
Usul Hatalarının Sonucu
- Dayanılan tahliye sebebinin dava içinde değiştirilmeye çalışılması
- İhtar süresinin dolmadan dava açılması
- Tapu ve TMK kapsamındaki mülkiyet durumunun dosyaya eklenmemesi
- Kira sözleşmesinin imzalı aslının veya karşı tarafın kabulünün bulunmaması
- Birikmiş kira alacağı ile tahliye talebinin hesap yönünden ayrıştırılmaması
Yukarıdaki bilgiler genel niteliktedir. Taşınmazın türü, sözleşmenin tarihi ve dayanılan sebep izlenecek yolu değiştirir. İhtar gönderilmeden önce sözleşme metninin ve tebligat planının hukuki destekle gözden geçirilmesi, sürecin baştan tıkanmasını önler.