Paylı veya elbirliği mülkiyetine konu bir taşınmazda ortaklığın sona erdirilmesi talebi, TMK ekseninde görülen ancak sonuçları TBK ve Kat Mülkiyeti Kanunu (634) ile de kesişen bir süreçtir. Dosyanın hızı, taraf sayısına ve tebligata; sonucu ise paylaşma biçimine ilişkin delillere bağlıdır. Aşağıdaki başlıklar, bu iki eksende neyin önceden hazırlanması gerektiğini gösteriyor.
Aynen taksim mi, satış yoluyla paylaşma mı
Paylaşmanın öncelikle aynen bölüşme yoluyla yapılıp yapılamayacağı incelenir. Bu nedenle aynen taksim isteyen tarafın, taşınmazın bölünebilir olduğunu somut biçimde göstermesi gerekir: imar durumu belgesi, ifraz şartlarının sağlandığına ilişkin belediye yazısı, mevcut yapıların konumunu gösteren kroki ve varsa önceki fiilî kullanım düzeni. Bu belgeler sunulmadığında dosya, çoğu zaman satış yoluyla paylaşmaya doğru ilerler.
Muhdesat iddiası ayrı bir ispat sorunudur
Taşınmaz üzerindeki yapı, ağaç veya tesisin paydaşlardan birine ait olduğu iddiası, satış bedelinin paylaştırılmasını doğrudan etkiler. Bu iddia yapım masraflarına ilişkin faturalar, yapı ruhsatı, abonelik kayıtları, tarihli fotoğraflar ve tanık beyanıyla desteklenmelidir. İddianın dava içinde hangi aşamada ileri sürüleceği de önemlidir; geç kalan bir iddia, satış aşamasına gelmiş dosyada karşılık bulmakta zorlanır.
Taraf teşkili ve tebligat riski
- Güncel tapu kaydı ile paydaş listesinin karşılaştırılması
- Vefat eden paydaş varsa mirasçılık belgesinin temini
- Adresi bilinmeyen paydaşlar için adres araştırması kayıtları
- Taşınmaz üzerindeki şerh, ipotek ve haciz kayıtlarının dökümü
Bu dosyalarda en çok zaman kaybı, eksik taraf gösterilmesi ve tebligatın usulüne uygun yapılmaması nedeniyle yaşanır. Tüm paydaşlar dosyada yer almadan paylaşma kararı verilemeyeceği için, hazırlık aşamasında yapılan bir saatlik tapu incelemesi aylarca süre kazandırabilir.
Paylaşmayı sınırlayan anlaşmalar ve önalım
Paydaşlar arasında ortaklığın belirli bir süre devam ettirilmesine yönelik anlaşma bulunuyorsa, bu anlaşmanın kapsamı ve kanunda öngörülen azami süre sınırı içinde kalıp kalmadığı incelenmelidir. Ayrıca bir payın üçüncü kişiye satılması hâlinde diğer paydaşların önalım hakkı gündeme gelir; bu hak, satışın bildirilmesine bağlı olarak işleyen ve her hâlde bir üst sınırla sınırlanan hak düşürücü sürelere tabidir. Bildirimin ne zaman ve nasıl yapıldığı bu nedenle kayıt altına alınmalıdır.
Satış aşamasına hazırlık
- Değer tespitine esas olacak emsal bilgileri önceden derlenir.
- Kiracı veya fiilî kullanıcı varsa durum açıklığa kavuşturulur.
- Paydaşlar arasında anlaşma imkânı, satış öncesinde bir kez daha değerlendirilir.
Her taşınmazın imar durumu ve paydaş yapısı farklı olduğundan burada anlatılanlar yalnızca yön gösterir. Dava açmadan önce tapu ve imar kayıtlarının bir hukukçuyla birlikte incelenmesi, hem süreyi hem de elde edilecek payı doğrudan etkiler.